中国人寿吞上海佳兆业金融中心，郭英成留了2%股权

今年四月，佳兆业一举拿下鹏程亚洲(00936. HK)的30.60%股份，成为后者第一大股东。此举让郭英成持有的上市平台达到七个，成为持有上市平台最多的房地产商之一。

业务版图的多元化是佳兆业集团（01638.HK）近年来一直强调的部分。今年3月的业绩会上，佳兆业方面就表示，未来，制药、商业、文体都有分拆上市的可能。在成功上市前，一些资产的优化和“减负”也显得必要。

近日的一起工商变更显示，郭英成正对旗下的一些商业资产进行剥离。其通过增资扩股的方式将上海赢湾兆业房地产有限公司（以下简称“上海赢湾兆业”）的绝大部分股权，转让给了中国人寿（601628. SH）。自身仅保留了不足2%股权。

上海赢湾兆业对应的项目主体是上海佳兆业金融中心。这个由佳兆业在2013年拿下的项目，从拿地到建成落地的过程可谓一波三折。2015年出现债务危机时，它还曾与其他三个项目一起出现在佳兆业转让给融创的项目名单上。

据了解，项目在2020年下半年已经建成开业。对于上海佳兆业金融中心的转让问题，乐居财经联系佳兆业方面人士求证，但截至发稿，未有回复。

“险资”增资扩股

6月22日，上海赢湾兆业的工商信息出现重大变更。原先持有其100%股权的股东方上海新湾投资发展有限公司（以下简称“上海新湾投资”）退出，取而代之，国寿恒湾(天津)企业管理合伙企业(有限合伙)（以下简称“国寿恒湾”）和佳兆业深圳成为新股东方进入。

不仅如此，上海赢湾兆业的企业类型也由“有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)”变更为“有限责任公司(外商投资企业与内资合资)”。注册资本更从原本的5000万元激增至37.9亿元。

此次退出的股东方上海新湾投资实际亦为佳兆业旗下公司，其由佳兆业深圳通过一家名为深圳澳清置业的公司持有100%股权。最新的持股结构中，上海赢湾兆业由国寿恒湾、佳兆业深圳分别持有98.68%、1.32%股权。

上海赢湾兆业实际为上海佳兆业金融中心的项目公司，项目位于浦东花木。2013年5月，佳兆业经过140轮激烈竞价、最终以15.05亿元高价夺得地块，楼板价在当时就超过3万元/平方米。但项目从拿地到建成落地，一波三折。

2015年，佳兆业债务危机爆发，当年2月，佳兆业原本拟将包括上海赢湾兆业在内的4个项目相应股权以23.75亿元对价转让予融创。但这笔交易在当年6月因“出售事项的条件不能达成”，无疾而终。当时的上海赢湾兆业还是4个项目中唯一的商办物业，地理位置最为优越。

没能成功出售的上海佳兆业金融中心，此后几年也进展缓慢。项目从规划开始，经历了多次的方案修改，设计结构也被反复修改推敲。直到2019年11月，上海佳兆业金融中心才正式拿到竣备证。

据了解，该项目已在2020年8月建成开业。落成后的上海佳兆业金融中心总建筑面积7.7万平方米，是一座集精品商业、花园广场、屋顶花园于一体国际甲级商务写字楼。

佳兆业在年报中称，上海佳兆业金融中心盛大开业，“作为设计及建造高配的金融地标，这将进一步提升佳兆业在上海的品牌影响力、人才吸附力和市场竞争力。”然而，开业不足一年，项目即被佳兆业转让。

纵观这起转让，实际上，即便更换了不同的持股主体，佳兆业集团对上海赢湾兆业的认缴出资并没有变，只不过，国寿恒湾的增资，最终让上海赢湾兆业的实际控制方发生了变更。

股权信息显示，接盘上海赢湾兆业的新股东方国寿恒湾，实际由中国人寿控制，后者通过一家股权投资基金持有国寿恒湾58.81%股权。也就是说，上海佳兆业金融中心最终成为了中国人寿旗下资产的一部分。

商业“减负”？

值得一提的是，受经济增速放缓、贸易争端等因素影响，一线城市整体办公市场自2018年四季度以来，便处于下行趋势。而2020年新冠疫情的爆发，更加剧了办公市场的下跌态势。

CAIC统计数据显示，受疫情和经济大环境的影响，一二线城市的办公租赁市场均极大承压。而近三年，全国重点办公城市的甲级写字楼平均租金均为连续下降趋势。特别对于一些纯办公业态的商办物业，其压力更甚。

这让一些商办物业的持有方，不得不另寻出路。据CAIC统计，2020全年一线城市大宗交易总成交金额中，纯办公业态占比近6成，其中上海占比最高为77%。这或许能为理解佳兆业此次引入险资接盘上海佳兆业金融中心提供一个方向。

在房地产行业融资收紧、调控频繁的当下，对一些持有性资产进行必要的优化显得很有必要。事实上，业务版图的多元化是佳兆业集团近年来一直强调的部分。今年3月的业绩会上，佳兆业方面就表示，未来，制药、商业、文体都有分拆上市的可能。

在这一大方向的战略之下，佳兆业的此次转让看作是其优化资产的个例。今年的3月25日，佳兆业在北京市场就以总代价130亿元的大手笔，从实际控制人郭英成的3间公司手中，收购了北京朝阳区的耀辉国际城项目。

该项目即为著名的“长安8号”，在2013年由郭英成家族以60亿元收购而来。项目此前由佳兆业以“代建代管”身份介入，并在2017年改造为“北京佳兆业广场”。

商业部分一直以来是佳兆业多元化版图的重要部分。2018年，佳兆业商业首先着眼于战略转型和升级，将自身定义为“商业生态运营商”，并提出“OIM”资产运营、产业孵投、轻资产管理三大平台战略规划。

3月的业绩会上，佳兆业首席执行官兼执行董事麦帆就称，北京佳兆业广场是长安街“非常少数的”位置极佳的已落成优质资产。项目可以马上为集团带来现金流和收入。

据了解，2020年，佳兆业录得收益约557.7亿元，较2019年增加16.1%；公司拥有人应占年度溢利54.47亿元，按年增加18.6%。其收益的91.8%来自物业销售，8.2%来自其他的多元化分部。

期间，佳兆业持有19个投资物业项目，总建筑面积约为133万平方米，其中有总建筑面积为54万平方米的完工投资物业用作租赁用途。其租金收入由2019年的约4.56亿元增加至2020年的约5.4亿元，同比增长19.3%。

目前，佳兆业商业已布局粤港澳大湾区、长三角经济区、环渤海经济区、华中和成渝等核心城市群。全国范围内在营、筹备、在建商业项目总面积将超300万平方米，其中管理输出项目面积将超110万平方米。