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佳兆业:用前瞻性的眼光开展城市更新

2012年08月03日 09:16 来源:搜狐作者:


  对城市更新,佳兆业有着特殊的感情。十三年前,这家企业就从“旧改”起步,走上城市开发运营的道路。十三年间,尝尽个中滋味。同时,她聚拢了该领域顶尖专业的专家型团队,积累了丰厚的经验和实力,对城市更新进行了大量的研究和总结。如今手握全国各地三十多个城市更新项目,佳兆业正迎来一个厚积薄发的时期。

 

  2011年2月成立的佳兆业置业发展有限公司,成为全国首家专业运营城市更新项目的公司。总经理耿延良向笔者坦陈公司的经验和理念,对当前城市更新格局的见解,对未来发展的预期和判断。飞鸿片羽,可管窥佳兆业在城市更新领域的专业积淀、企业公民的责任感和持续发力的雄心。

 

  方兴未艾的城市更新,房地产开发企业大有可为。如何在城市历史性的延续,公共利益和商业利益上找到平衡点,无疑是城市更新无法绕开的永恒命题。

 

  十三年经验的“旧改专家”

 

  笔者:城市更新已成为全国各大城市面临的重要命题,佳兆业对该领域的发展作何判断?

 

  耿延良:中国的城市化进程创造了世界城市发展史上的奇迹,同时也消耗了大量的土地资源。在新增城市空间资源极其有限的条件下,城市更新可以盘活存量土地,破解资源瓶颈,促进空间资源的可持续利用,总体上看,它在中国的前景还很广阔。

 

  笔者:业内对佳兆业有“旧改专家”的说法,你们怎么做到的?能否透露下公司目前在城市更新战略上的布局?

 

  耿延良:别人叫我们“专家”,在于我们专业的旧改技能和丰富的经验。我们投入“旧改”有十三个年头了。现在拥有30多个城市更新项目,业务遍及深圳、广州、珠海、东莞等地。

 

  这十三年来的探索和实践,成就了一支专业化和规模化的团队。2011年2月我们率先成立中国第一家专业的城市更新公司佳兆业置业发展(深圳)有限公司。汇聚了大量精通旧城拆迁、补偿谈判、项目规划、政策法规研究等专业人才,以完善的运作体系和规范化流程作为主轴,配以佳兆业集团的品牌和资金优势,于行业内做到步步为先,抢占先机。

 

  2011年,我们在深圳的盐田3条村搬迁改造、宝吉厂改造以及佳兆业环球中心项目都被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。

 

  笔者:人们通常认为城市更新就是翻新改造,认知似乎很单一。佳兆业走过了十三年,能否分享一下你们对城市更新的认知?

 

  耿延良:如果只是翻新改造,就不叫“城市更新”了。实际上它不仅包括土地、植被、道路、建筑物等自然资源的改造,还包含历史文化遗产、社会文化习俗、城市主流时尚、居民文化素质、精神面貌等人文资源的保护、更新和提升。

 

  笔者:具体来说,城市更新会给城市带来怎样的改变?

 

  耿延良:在城市更新过程中,我们始终坚持用历史的眼光对改造片区进行整体规划,以科学规划、合理布局为前提,以改善更新区域内居民整体居住环境为目的,用科学合理的方法进行城市更新;在保护城市的历史和文化,保护城市发展的延续性的基础上,开展城市更新;既有效增加城市的物质财富,又保护城市的精神内涵,坚持以人为本。通过城市运营,把城市的自然资源和精神资源有效地推向市场,使城市的综合竞争力得到提高,财富增加,城市居民生活质量和幸福感得到提升。

 

  以上这些,都是佳兆业作为企业公民的历史责任,也是城市运营的最终目标。

 

  “城市更新,应有长远的战略眼光”

 

  笔者:作为城市更新的专家,您对近年来的城市更新进程如何评价?哪些方面是当前需要切实提升和改进的?

 

  耿延良:早期的城市经营思想着重于市场资源的利用,时至今日,城市的竞争已从单纯模式的竞争转到了综合实力的竞争,所以,决定了我们的城市更新必须要明确城市的功能定位。国外的专家认为中国的城市同质化严重,原因就在于我们没有正确的认识到地区之间的差异,没有从更深层次的了解城市的个性和定位。

 

  为了提高城市的知名度和美誉度,我们应该积极推销自己的城市。我们应当向宣传自己的企业一样宣传城市,打造城市的品牌形象;树立可持续发展观,用长远的战略眼光安排旧城改造工程,提高城市综合实力。

 

  还要强调的是,对城市文脉的保护。我们应当时刻审视自己在城市更新过程中出现的问题,始终要站在经营城市的高度规划城市,合理定位城市的空间布局,使城市不仅在地理意义上而且在功能意识上的空间和谐统一,可持续发展,建立和发展适应城市功能的文化和制度,避免雷同。

 

  笔者:据我们了解,您研究过过很多国家及地区的城市更新模式。这些国家及地区的城市更新有什么可供借鉴的经验?

 

  耿延良:大多数西方发达国家进行了比较彻底的革命,社会发展至今已有200多年历史,可以说其城市化水平已基本走完了兴起、发展、成熟的历程,进入自我完善的阶段,未来发展速度将日趋缓和。

 

  通过对西方国家城市更新的研究,借鉴西方城市更新的经验教训,我们发现,发挥企业在市场中的主体作用,无疑是加快推进城市更新的途径之一。

 

  笔者:在全国视野下,深圳似乎比较强调企业的主体作用。相比西方国家,这个作用发挥得是否到位?

 

  耿延良:实际上发达国家给我们的借鉴是市场在规范和节制下才有良性发展,有两点很关键。

 

  第一是要充分发挥大房地产企业的开发能力。在城市更新过程中,大型的开发企业最为积极主动,资金实力雄厚、经验丰富、抗风险能力强,对城市改造认识一般较为深刻,因此更能保证开发过程中的总体性和科学性。

 

  第二是抑制房地企业在开发中的盲目性。正像我刚才讲到的,我们应当站在提升到功能导向的战略高度,以人为本,进行城市更新。企业应在开发过程快速反应、管理有序,但如果过多考虑经济效益,缺少人文关怀,就会使开发效果大打折扣。因此,在改造过程中,以人为本就变得尤为重要。一方面,我们要站在确保社会效益的角度以历史的眼光进行更新改造,另一方面,加强与政府的沟通力度。

 

  平衡:城市更新的永恒命题

 

  笔者:现在各大城市的城市更新都很火,蛋糕明显不够分。似乎抢到项目就意味着成功。但是企业在城市更新机遇和风险并存的阶段,应如何取得社会利益与企业利益的平衡?

 

  耿延良:以佳兆业过去十三年的经验,结合欧美发达国家城市更新的历史经验和教训,我们发现,平衡永远是衡量城市更新能否成功的关键。

 

  开发商可充分利用旧城区位优势,充分发掘当地的历史文化、商业等传统资源,发现土地和项目的潜在价值,打造有特色的旧城开发项目,避免走进破坏性开发和“搭便车”式开发的误区。

 

  因为城市更新是一个渐进式的、缓慢的过程,不仅需要了解当地的历史、文化,还需要广泛接触社会、各阶层人群。所以,我们这个团队需要付出的努力也是传统房地产开发无法比拟的。这就要求我们必须拥有专业化的团队,树立正确认识,积极营造良好的内外环境。

 

  作为参与城市更新的每一个人,都要树立这样一个认识,那就是:城市更新不是简单的房屋修补、改造重建,道路拓宽,实际上,还是一个不断更新、改造的新陈代谢过程。城市更新与城市发展相伴相随,并作为城市的自我调节机制存在于城市发展之中,其积极意义在于阻止城市衰退、促进城市的发展。

 

  笔者:现在引发关注的焦点,常涉及到政府、企业和业主等各方的定位与权、责边界。如何理解这几方的关系?

 

  耿延良:事实上,政府、业主、企业三赢模式是佳兆业在城市更新业务中的优势之一。政府通过城市更新,重新定位片区功能,促进产业升级、城市发展;佳兆业以经验和实力改变城市面貌,提升综合土地价值;业主则能享受城市功能提升所带来的好处,生活水平大大提升,政府、业主、企业三者利益一致。

 

  笔者:但问题常出现在利益不一致上,比如拆迁,利益和矛盾的调和往往是各企业的难点。核心原因在哪里?这方面能否通过专业化的创新进行改善?

 

  耿延良:拆迁难,大多在于当地居民及企业对旧改的不理解、不信任。为此,佳兆业制定了“以人为本”的工作思路-在项目前期广泛征求业主意愿,拆补条件与业主或村集体共同商议制定,减少了对抗情绪。在拆迁补偿方面,旧改的收益会先满足业主的合理要求,最大限度让利于民,再实现获利。除此以外,公司还帮助搬迁村实现经济转型、设立保障基金、为当地居民提供就业机会、向居民承诺提供高品质的住宅产品。这些举措让居民在短时间内与公司就搬迁安置问题达成共识。

 

  佳兆业还通过协调、分期、有序、妥善、保质、足量地做好居民安置厂房拆迁补偿工作,确保居民生活稳定和拆迁改造工作的顺利进行。在佳兆业参与的城市更新项目的拆迁中,从来没有出现暴力拆迁或社会冲突,真正做到拆迁“零投诉、零上访、零诉讼”。

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