华南城告急！两笔即将到期美元债恳求展期

1月20日，华南城控股有限公司（下称“华南城”）发布公告称，正在征求两笔票据持有人同意展期。两笔票据分别为2022年2月到期的11.50%优先票据及2022年6月到期的10.875%优先票据。

此前华南城为求生，在去年底引进了深圳国资背景的“特区建发集团”成为公司第一大单一股东。但是从展期公告来看，特区建发集团配股的资金，加上延后发放的派息，都未能填上华南城的资金窟窿。

面对骨折价出售股权的华南城，债权人或大概率难以同意债券展期，华南城或在面临物业延迟交付、变相裁员等风波后，迎来实质的债务违约。

今年3笔美元债到期共9.7亿美元

数据显示，华南城目前有5笔存续美元债，其中三笔将于2022年到期。分别为2022年2月3.48亿美元，2022年6月3.5亿美元及11月2.77亿美元，三笔债务合计规模约为9.7亿美元。

三笔美元债的成本均不低，总规模超60亿人民币，对于资金紧张的华南城来说是个坎。而华南城此次计划将11.50%票据的到期日由2022年2月12日延长至2022年8月12日，将10.875%票据的到期日从2022年6月26日延长至2022年10月26日。展期延后均不长，这或是华南城在权衡债权人心理后，折中选择的一个权宜时长。

华南城中期业绩报告（截止2021年9月底）显示，华南城的期末现金及银行存款为95.99亿港元，而总计息债务为366亿港元，其中短期债务达到121亿，占比总有息负债约40%。华南城过去几个财年的加权平均融资成本从2019年的7.17%上升至本财年的8.51%。在融资成本走高的情况下，华南城的财务费用在利息80%资本化后仍达到3.16亿港元，而同期的归母净利润仅有6.49亿港元，且同比减少11.6%。

华南城的高杠杆游戏玩到了尽头。

引进深圳国资特区建发集团仍难解困局

去年12月30日，华南城公告与特区建发集团订立认购协议，特区建发集团同意按认购价每股0.57港元认购华南城配发33.5亿股新股。认购事项完成后，特区建发集团将拥有33.5亿股股份的权益，占华南城经配发及发行认购股份扩大后已发行股本29.28%，特区建发集团将成为华南城主要股东兼单一最大股东。

华南城将获得约19亿港元的配售资金，毫无疑问，这笔资金用于偿还现有债务及作一般公司用途，但19亿港币相对于9.7亿美元来说是远远不够的。但付出成本仅19亿港币（收购PB仅为0.15）的特区建发集团似乎并没有进一步控制华南城甚至投入更多资金的计划，这也是华南城管理层并无大变化、仍要再恳求债权人债券展期的原因。

因此，通过股本融资获得资金流入的华南城依然小心谨慎，为保留足够的财务资源，公司原定于去年12月31日前后的派息将延迟至2022年6月30日或之前。

甚至，可能最后根本就不派息了。

延迟交付、变相裁员后或迎来实质违约

华南城开发的项目其实多是一个大型的地产项目，开发其认为有潜力的地段，打造成商贸物流中心，集商贸物流、办公楼、住宅、商铺于一身，并在全国不同地区复制这一模式。

截止到2021年9月底，该公司拥有深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆共8个华南城项目，总规划建面8105.33万平方米。

但这一“批发市场+物业销售”模式是双刃剑。一方面，定位城市周边的批发市场能让公司获得成本较低的土地项目；另一方面，批发市场物业的资产沉在账面上存货，给公司造成了一定的资金周转压力。这个游戏的关键是销售回款不能出现断流。

而下半年来，华南城的销售持续低迷，业绩报告显示，华南城2021/2022财年前3个季度的合约销售额为约90.46亿港元以及建筑面积约1022.7平方米。与上年同期比较，合约销售下降约25.2%，销售均价为8030港元/平米，较Q1、Q2的9500、9100港元/平米可谓是量价齐跌。

传统的年前销售旺季却是糟糕的回款，华南城在去年底引进国资、在今年初试图展期债务也就不足为奇了。截至半年度，华南城拥有未开发土地1650万平方米，以住宅及商业为主，相较于半年销售76.77万平米来说，华南城的土储亟需去化，尤其是在当前政策环境不友好的情况下。

与此同时，华南城账面上还有143.74亿元的合同负债，保交付背后的建安成本或在30亿元左右，这也是一笔不小的支出。而在去年，华南城位于郑州、哈尔滨等地的多个项目延期交房。

同时，为了节省开支，此前媒体报道郑州华南城也变相裁员。据悉，郑州华南城的一纸放假通知显示：因公司部分业务放缓，工作量减少，部分部门业务已停止，因此对部分员工放假，放假时间从2021年11月26日至2022年3月31日，总计4个月零5天。对于放假期间员工的待遇，郑州华南城表示，公司仅支付不低于本地最低工资60%作为劳动者生活费。

而此次，华南城或在面临物业延迟交付、变相裁员等风波后，迎来实质的债务违约。