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坚持不上市的地产大佬黄楚龙想通了,星盛商业通过港交所聆讯上市在即,次子黄德林走向台前

2021年01月22日 17:49 来源:天下潮商综合作者:


“公司不负债经营也不上市”,这是深圳隐形富豪黄楚龙常挂于嘴边的一句话。他有一份靠酒靠佛的江湖情结,更有一份与众不同的豪气,“星河要做500年,不做500强。”


而今,花甲之年的黄楚龙似乎真正想通了,背离自己当初“不上市”的誓言,旗下星盛商业管理股份有限公司(简称:“星盛商业”)日前通过港交所上市聆讯,预计不久在港交所上市。


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▲星河控股集团董事长 黄楚龙


星盛商业通过港交所聆讯


1月14日早间,星盛商管发布全球招股公告。公告称,拟全球发售2.5亿股,其中香港发售2500万股,国际发售2.25亿股。每股发售定价3.2港元-3.88港元,至多募资9.7亿港元。公司股票预计1月26日正式在港交所上市发行,股票代码06668.HK。


资料显示,星盛商管是星河控股设立的全新上市平台,经过一系列的组织重建,它目前已间接全资持有星河商置100%股权。这也是继2019年8月从新三板摘牌后,星河商置登陆港交所。


耗时近一年,两度递表,黄楚龙的上市之梦,距离正式挂牌只差临门一脚。


黄楚龙次子的操练场


“黄楚龙习惯自有持股”这是业界周知的事儿,从星盛商业的股权架构来看,他也拥有着绝对控制权。


资料显示,黄楚龙通过家族信托通过高星持有星盛商业80%股权,另外20%股权由黄楚龙次子黄德林持有,向下层穿透,星盛商业持有星河商置100%股权。


不同以往的是,已年过花甲的他,开始慢慢扶子“上位”。


“地产二代”接任家族企业,以物业为操练场,星河控股也不例外。2019年9月,拥有股权的次子黄德林同时获委任为星盛商管的执行董事兼董事会主席,主要负责整体业务发展、制定及实施业务策略,完成了商业服务运营板块的交班;而长子黄德安并未直接持有股权,仅担任非执行董事。此次上市交棒,也被视为地产二代走上台前的又一实例。


目前,星盛商业的执行董事为黄德林、陶慕明、牛林、文艺;非执行董事为郭立民、黄德安;独立非执行董事为张礼卿、郭增利、谢日康。


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▲黄楚龙次子、星盛商管董事会主席黄德林

具天时地利人和

招股资料显示,星盛商业是大湾区领先的商用物业运营服务供应商,并在全国布局。


星盛商业管理拥有的品牌系统,主要包括城市型购物中心“COCO Park”(以城市消费者为目标)、区域型购物中心“COCO City及iCO”(以购物中心五公里范围内的消费者为目标)、小区型购物中心“COCO Garden”及高档家居布置购物中心“第三空间”。


此外,星盛商业管理的商用物业拥有一系列主题馆品牌,包括家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身及美食和社交等主题。


星盛商业2017年、2018年、2019年营收分别为2.78亿元、3.28亿元、3.87亿元;星盛商业2020年前9个月营收为3.06亿元,上年同期营收为2.87亿元。


星盛商业2017年、2018年、2019年来自持续经营业务的年期内利润分别为5042万元、8506万元、9560万元;星盛商业2020年前9个月来自持续经营业务的年期内利润为9014万元,上年同期为7881万元。

根据中指院数据,截至2020年9月30日,星盛商业位列深圳市按运营中购物中心数量计算的榜首,并排在按运营面积计算的第二名。


主打纯商业服务,稀缺性更为市场看好

刚刚过去的2020年,无疑是物业行业的丰收之年,全年共有17家物业公司新登录资本市场,整个港股物业板块累计涨幅逾50%。高潮背后另有隐忧,诸多物业公司业务同质化严重,且在业态上集中于住宅物业,于是亦能看到高估值向着合理区间回调。


相比住宅物业,商业物业存在安全要求高、客流压力大、客群复杂的特点,运营管理难度更高。而其又具备市场空间大、物业收费高、收费项目多元、提价相对容易且收缴率普遍较高等优势,亦是物企竞相布局的重点领域。


虽说此前上市物企之中,已有不少公司涉足商业物业,然则以轻资产模式运营的并不多见。常被誉为商管轻资产上市第一股的宝龙商业,除了商业运营服务业务之外,尚存住宅、办公大楼和服务式公寓的住宅物业服务,而在营收结构上商业运营亦非主要来源。


一旦成功上市,星盛商业或可弥补上述缺憾,成为名副其实的纯商用物业服务及纯商用物业运营第一股。星盛商业主要专注于透过其专业管理的能力为业主改善商用物业(主要为购物中心、购物街及商业综合体)的运营业绩,比如客流量、人气或是整体价值,这与传统物业管理服务旨在令受管物业安全、清洁及具功能性的属性不同,具有更强的专业性及技术壁垒。


植根于大湾区,标杆项目有望全国复制


如上所述,大湾区是星盛商业的大本营和主战场。而大湾区(含港澳)是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,2019年名义国内生产总值已经突破11万亿元。叠加深圳“先行示范区”的政策利好加持,大湾区现代服务业前景广阔,并逐步向精细化和高品质转变。


深耕大湾区多年,截至最后可行日期,星盛商业有32个项目位于大湾区的6个城市,合约面积占比为40.7%,并在2020年前九个月有80.5%的收入来自该区域。凭借优势区域的领先地位、具质素运营带来的标杆项目和品牌影响力,星盛商业还能将其业务在全国范围内快速扩张。在其未来规划中,星盛商业表示将继续在大湾区扩充,巩固其在此地区的领先地位;同时将加强长三角地区及中部地区的资源投放,加大该等地区的直辖市、省会及其他经济强劲城市的覆盖,通过管理优质项目拓展业务版图。


不过,与不少物管企业类似,星盛商管目前阶段存在收入高度依赖母公司星河控股且负债率处在高位的问题。


作为一家业务涵盖地产、金融、产业、商置、物业的综合性投资集团,星河控股目前仅一个新三板上市平台智善生活。主板上市平台的破冰对于星河控股来说,无疑算作一个新的发展节点。


来源:乐居财经、雷帝触网、IPO早知道、第一财经


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