大动作！黄光裕178亿商业资产腾挪，20年租金使用权注入国美零售，重振计划进行时！

“力争用未来18个月的时间，使国美恢复原有的市场地位。”

假释之后的黄光裕，在今年2月中旬的国美控股集团高管会上，提出了让国美重回市场地位的野心，为资本市场注入了一支强心针。

立下18个月的军令状后，国美开启了新一轮的变革，除了国美APP更名为真快乐、配股融资44.49亿港元以外，黄光裕还计划通过资本的腾挪实现其“冠军梦”。

178亿资产腾挪 国美零售获物业近二十年的使用权

4月7日，国美零售发布了一则重要公告，宣布公司拟向由控股股东黄光裕持有的国美管理有限公司租用北京及长沙的三处物业。租期分别自2021年7月1日及2023年3月1日开始，至2040年12月31日截止。

根据公告显示，该等物业租金总以发行代价股份支付约175.76亿元，并透过向国美管理转让Hudson Assets(国美零售的全资附属公司)的全部股权支付2.9亿元。

于代价发行完成后，控股股东及与其一致行动之人士于国美零售投票权的权益将由约51.17%增加至65.52%。单独而言，国美管理的权益将由约23.08%增加至45.69%。

据了解，上述三项出租物业分别为位于北京中关村的国美商都，位于湖南长沙的湘江玖号，以及位于北京朝阳区的鹏润大厦。

其中，国美商都的总建筑面积约为52.46万平方米，湘江玖号的总建筑面积约为13.05万平方米，而鹏润大厦目前的租赁面积为4.25万平方米，为国美零售的总部所在地，项目将于2023年3月1日扩展至7.05万平方米。

粗略计算来看，国美零售以178.65亿元的代价租赁合共72.56万平方米的物业，租赁期限为682个月，假设上述三个物业的租赁费用均一致，且每月只有30天，则意味着国美零售以1.2元/平方米/天的价格租赁到位于北京、长沙的核心商业物业。

由此看来，在此次的交易中，国美零售以超低的价格，提前锁定了上述三个项目未来20年的租金成本；而国美集团相当于将上述三个项目20年的租金使用权进行了资产证券化，从而一次性回笼了未来20年的租金收入。

黄光裕的算盘

在分析人士看来，此次协议签订的缘由与公司控股股东黄光裕回归后的首次发声密切相关。

4月7日，在国美零售全球投资人会议上讲话，黄光裕再次提出“力争18个月使国美恢复原有市场地位”的目标，激起行业震荡。此次的交易，无疑标志着国美追击战的全新开始。

国美零售在公告中也表示，该交易为国美零售迈向新线下零售服务模式的重大举措。拟定该协议的目的是让该集团在来年尽量减少对战略转型及业务发展进行持续投资的现金流支出，而租期较长所带来的稳定性使该集团能够并激励集团对主体物业进行长期投入及优化运营。出售Hudson Assets是优化集团资产组合、集中资源开拓中国市场的重要一步。

数据显示，2020年全年，国美零售录得营收441.19亿元，同比下滑25.83%，期内归母净利亏损69.94亿元，同比下滑170.05%。负债方面，该公司期末资产负债率达到98.20%，与五年前相比，增长了32个百分点。

为了重振业绩，黄光裕不得不开源节流。一方面，黄光裕提出了将线上店铺、官网商城以及实体门店“三合一”的方式，大力发展互联网商业，同时继续拥抱线下商业，加速线上线下的融合。此次租用的三个物业项目，除了鹏润大厦为总部办公楼以外，其余两个项目均为国美零售拓展新线下零售服务模式的重要场所。

而通过这种长期租赁的方式，国美零售能够以低廉的成本获得了物业近二十年的使用权，进而有效控制租赁成本，并且，该公司通过发行股份的方式支付租金代价，增加净资产，从账本层面实现资产负债率的下降。

另一方面，国美要恢复原有的市场地位，就需要不断地改革与扩张，其中自然需要大量的资金，此前国美零售就曾通过配股融资筹措资金。而此次的交易不仅能够让集团一次性回笼20年的租金收益，更重要的是，黄光裕及其全资持有的国美管理能够进一步提升对上市公司的控制权，同时保留自持物业的所有权。

公告透露，于代价发行完成后，控股股东及与其一致行动之人士于国美零售投票权的权益将由约51.17%增加至65.52%，单独而言，国美管理的权益将由约23.08%增加至45.69%。

这也意味着，黄光裕及其全资持有的国美管理将进一步提升对国美零售的控制权，这也便于其在后续引入战投、配股融资等动作中，依旧能保持大股东的控制地位。

此外，这种注入租金使用权的方式，控股股东依旧保留着自持物业的所有权，未来依旧能够进行资产的抵押等融资。

有业内人士表示，此次长期租赁协议将迎来双赢局面。该长协议顺应了宏观环境以及零售行业发展态势，也是对国美经营模式的一次优化和创新，加速向“力争18个月使国美恢复原有市场地位”的目标迈进。

来源：观点地产、资本邦等