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楼市太火爆,上海房管局紧急祭出调控新招?真相来了

2021-01-29 09:24:00 来源:21世纪经济报道作者:


楼市太过火爆,上海房管局要出手?

 

1月20日中午,网传一份《闵行区房管局会议纪要》引发业内关注,甚至被认为是上海楼市突发的楼市调控。

 

该《纪要》提到的主要措施包括:

 

1.限制认筹比例不超过1:3。

 

2.项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构,不能和中介联合操纵周边二手房价格。

 

3.对于上海一手房摇号认筹过热的情况,适当提高认筹金比例,其中最有效的办法是,同一家庭,同一时间段全上海只能认筹一套,认筹金不得超过房屋总价20%。若为热销楼盘,适当提升认筹金比例,首套不超过35%,二套不超过70%。(时间跨度为认筹开始到摇号结束)

 

4.严控开发商认筹款制度,摇完号一周内必须退筹。

 

5.严格审理限购客户,开发商专人负责严格审核。

 

6.预审价格严格审批,开发商定价合理参考周边楼盘价格。

 

7.对于价格明显低于周边的新房,适当提高价格防止过热。

 

如果还不能防止楼市过热,上海后续或将出台进一步调控政策。例如,离婚两年内不能买房,分批摇号政策,同时进一步收紧资金监管。

 

可以看到,在这7项措施中,提升认筹金比例是上海市房管局认为最有效的利器。要知道,就目前的上海房价来看,新房筹资的几百万是最大成本。

 

市房管局:目前没有出台新的楼市调控政策

 

值得注意的是,该消息的真实性已被否认。

 

刚刚,上海市房管局表示:目前没有出台新的调控政策,只是针对目前销售环节中的不规范现象,要求加强销售环节的管理。

 

上海楼市有多火?

 

“上海楼市又火起来了。”这是很多上海人的直观感受。

 

最近,一位博士给上海市委领导的建议信引发了热议。4次参与摇号失败,买不到房,这位博士一气之下,向信访办实名建议修改上海的认筹摇号规则,使自己能获得优先摇号权。

 

这位博士还建议,“严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为”。

 

目前上海相关部门给出的回复是:“对于提出的建议,正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

 

摇不上号的背后,是上海楼市、地市的火爆。新房市场上,热点区域“一房难求”;二手房市场上,业主跳价、反价、惜售再次成为普遍现象。

 

同策咨询统计数据显示,2020年12月,上海开盘楼盘超30个,20余个项目认筹率超100%,13个项目认筹数量超1000组。

 

一些房子,最少是3个人,最多的是13个人抢一套房。

 

至于二手房,记者查阅数据显示,刚刚过去的2020年12月份,上海二手住宅成交套数约为3.9万套,环比增长20.3%,同比增长96.2%。据当地市场人士介绍,正常交易量应该是在2万套左右。

 

谁在炒作?

 

上海楼市真的那么火吗?

 

有媒体统计,2021年上海全市会有至少135个新盘入市,至少新增供应近4万套。新房供给实际上在持续增加。

 

“在三条红线的政策之下,为加大回款,房企的推盘量有增无减。”有营销总监表示。这也意味着,上海新房的供应,在未来将保持一定程度的稳定态势。

 

由此反观2020年12月认筹数突然增加形成的“恐慌局面”,有一定炒作成分。

 

与此同时,二手房行情同样有“水分”。

 

从数据可见,2020年上海二手房的交易处于正常水平。

 

来自上海中原的数据显示,历年上海城区的二手房成交套数,年均在30万套左右,月均约3万套。2020年上海二手房共成交30.2万套,每月的二手房成交量约3万套。而今年上海学区房的涨势,更多受到政策影响,而非供求格局改变。

 

有中介直言 “有些中介协同房东,通过调高挂牌价、房东跳涨等方式,制造恐慌情绪。只要有人‘上当’,中介和房东就赚了。就算真没人买,过一段时间再把价格调回去就行了,一本万利”。

 

在上海闵行莘庄做房屋中介经纪的小冯朋友圈中,记者也看到,趁着这波房价上涨,一些二手房房东坐地起价,表示所有报价都要以当天价格为准,昨天的前天的三天前的报价均看过作废!“这不是中介不讲信用,而是房东要‘与时俱进’。”小冯说。

 

其中,炒作的“重灾区”在于学区房。

 

有机构统计,2020年上海的优质双学区、九年一贯制学区房,涨幅已超过20%。

 

“学区房具有一定特殊属性,但大多数二手房不具备这样的属性。如果仅仅因为房东跳价,就被牵动不再淡定,很容易高价接盘。”有业内人士直言。

 

业界:或将出台定向收紧政策

 

58安居客房产研究院分院院长张波分析称,上海热度提升的重要原因是需求侧增长明显,无论是符合购房资格人群增长,还是拆迁导致,抑或境外留学人群的回流,在一定程度上使得购房需求增加。不过,这些人群并非炒房者,绝大多数是改善型或首套自住型人群。“今年众多城区内限价新房项目入市,导致改善型集中爆发,同时引发二手房市场挂牌量激增,而大量首套自住者则承接了改善方的二手房源。”

 

在张波看来,上海房价并非是投资者推动上涨,而是实实在在的需求推动,但近期市场上炒作部分非理性上涨房源则值得关注,需要重点打击市场的舆论乱象。

 

《2020中国城市人才吸引力报告》显示,上海连续3年成为最具人才吸引力城市。但无数追梦人在高房价前,似乎都觉得很迷茫。高房价虽然是国际化大都市的象征,但另一方面,要想持续留住人才,高房价或许是最大的阻力。

 


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