对话张章笋：地产调整期下的开发策略

张章笋：

　　现任北京国瑞兴业地产有限公司董事长、北京京都房地产开发有限公司董事长、汕头花园集团有限公司董事长、中国房地产商会联盟副主席、中国产业发展促进会常务理事、北京潮人商会副会长、北京市崇文区政协常委、崇文区总商会副会长、汕头市人大代表、汕头市总商会副会长、汕头市星河奖基金会永远荣誉会长。
　　荣获建设部和商务部共同颁布的“中国城市建设杰出人物奖”，并入选2005-2006北京地产年度影响力人物。


　　2008年国庆的前两天，经过两年多筹备的汕头国瑞建材家居博览中心隆重开业，汕头花园集团董事长张章笋专程从北京赶回来参加这次开业庆典。当天，除了汕头市委副书记邓大荣等领导出席这次庆典活动外，原广东省政协副主席李统书、林兴胜，海南省万宁市常务副市长李志杰也作为嘉宾出现在庆典上，让这次开业增添更多的喜庆，也让媒体对惯以大手笔运作商业地产的张章笋多了新的追踪目标。

　　汕头国瑞建材家居博览中心位于汕头市中山东路，由汕头花园集团投资开发。项目总投资5亿元，总建筑面积15万平方米，汇集200多家厂商、几万个国内外知名品牌、数十万种商品，是粤东地区规模最大，集建材、家具、家电、装饰设计于一体的家装材料一站式购齐的现代化大卖场。此前，张章笋还在北京和沈阳启动了规模巨大的购物中心和建材市场项目。这次汕头国瑞建材家居博览中心盛大开业，也一举冲破了大半年来粤东商业地产保持沉闷的局面。

　　9月30日，忙碌而活力的张章笋很认真地接受了《天下潮商》记者的专访。他饶有风趣地谈起地产调整期中的企业投资话题。

　　做2-3年的调整准备

　　《天下潮商》：9月29日，粤东最大的建材中心国瑞建材家居博览中心盛大开业，业内人士评价最多的是国瑞把先进的超前的经营理念和运营模式带来本土，对本土建材行业是一次颠覆性的革命，你是否也这样看？国瑞在建的还有哪些商业地产项目？
　　张章笋：汕头原来的建材、家具、陶瓷等市场都很分散，国瑞建材家具博览中心主要特点是集中这些分散的产品，提供体验式、一站式的服务，所以，汕头国瑞建材家居博览中心可以说是对以前这种业态的一种提升。目前汕头非常需要集中式体验式的建材中心，我们抓住了这个时机，汕头国瑞建材家居博览中心进入的时间非常好。
　　对我们来说，这个项目是属于国瑞业务范围中商业地产的扩展。我们已经启动的商业地产项目主要有：北京国瑞城建设一个12万平方米的大型购物中心，门槛是国际二线品牌国内一线品牌才能进入，至少有300家经营店；在沈阳，也建了一个国瑞建材家居市场；还有就是汕头刚开业的国瑞建材家居博览中心。这些都是属于国瑞的商业地产项目。

　　《天下潮商》：去年下半年以来全国楼市出现了低迷态势，特别在北京、上海、广州、深圳这样的核心城市，一手房的成交率大幅度下降，你如何看待中国目前地产的现状和走势？
　　张章笋：全球经济已经陷入了百年一遇的经济危机，美国国会没有通过7000亿的救市方案，引发现今股市更加暴跌（注：美国国会已于10月3日通过了大规模救市方案）。由次贷引发的投资银行的危机再次引发美元金融体系的危机，也波及到欧洲，从而导致全球经济的大衰退，这是全球的大环境。
　　中国国内经过了30年的改革开放，再经过连续两年的物价上涨过猛，中国目前的经济已经进入了调整期，这个调整期可能会持续2-3年的时间。这一轮的调整期标志首先是股市从6140点跌到1800点；房地产处于持续观望房价下跌阶段，从今年下半年到明年将会出现消费力下降；同时我们的实体经济也出现了大规模“冰冻”，有统计全国现在已有6万多家中小企业倒闭，这一数字明年可能还会增加。
　　对中国来说，这是成长期中周期性的调整，在国际大环境不好的情况下，可能使得我们这个周期性调整难度加大。因此我认为，由于2006、2007年的物价上涨过猛，已经透支了市场消费市场份额，所以，这两三年将是处于非常困难的调整期。主要表现在购房者少，成交不高；银行不支持房地产，这对房地产来说是一个严重的打击，幸好目前中国房地产几乎没有出现泡沫现象，2006、2007年房价上涨的时候，购房者还是比较多的，目前来说还不是属于供过于求的现状。加上消费者现在处于观望阶段，所以，房地产的调整期会持续2-3年的时间。

　　商业地产将一枝独秀

　　《天下潮商》：在住宅地产低迷的时候，商业地产似乎呈现出完全相反的红火局面，在最近召开中国商业地产行业年会上有一个数字，说今年北京有500万平方米商业地产进入市场，属于历史最高峰的年份。此前你也一口气推出了规模巨大的崇外购物中心、沈阳国瑞东方商城和汕头国瑞建材中心，您是怎样看现在的商业地产？
　　张章笋：商业地产主要是看项目的选址，看商业门类对消费区域的覆盖面。商业地产和住宅地产有一个不同的地方，购房者现在处于观望的阶段，对住宅地产来说已经出现打击了，但是目前对商业地产的打击还没有出现。中国的实体经济目前还没有进入重创的阶段，消费购买力还没有进入严重困难的阶段，所以对商业地产还未造成打击，商业地产目前还没有出现困难。我们的几个商业地产项目目前各家商户进场还是比较正常的。刚开业的汕头国瑞建材中心，目前招商已经招满了。进场的商家也对中心的设计、经营、宗旨、市场覆盖面、市场需求量交易量非常满意。
　　住宅地产做到一定的程度后，想在物业方面实现好的收入还是比较难的，而商业地产就不同了，商业地产物业能实现企业持续经营、资产积累、实力积累等好业绩。

　　《天下潮商》：你刚才也提到住宅地产进入了困难调整期，那么，国瑞的住宅地产会有什么样的应对措施？
　　张章笋：我们2008年在住宅地产方面开工不大，对于国瑞来说，我们现在是减慢住宅地产项目的进展速度，实现平安地度过调整期，在新的经济发展周期中继续做大住宅地产和商业地产，时机成熟时进入资本市场。
　　我个人觉得这次的美国金融危机和中国经济调整期，对地产企业来说也是发展机会。对于管理比较好的、发展方向正确的企业在这个调整期中都是一次自我调整自我提升的机会，是走向做强做大一次非常难得的机会。

　　地产开发需要超前眼光

　　《天下潮商》：据了解，目前国瑞已开始挺进海南，并且也会涉及商业地产？
　　张章笋：目前正在做一些准备工作，正跟海南航空公司合作改造机场建筑，规模为100万平方米，还有就是万宁市沿海地产板块的一级开发

　　《天下潮商》：你是怎样看待海南市场？为什么会选中海南岛？
　　张章笋：海南亚热带、热带气候环境资源，海港天然资源，对中国来说是一块非常珍贵的资源环境。由于北方的冷空气吹不过五指山脉，所以，五指山脉以南的地方一年四季都是夏天。在这里对原生态环境的开发，特别适合北方人来这里过冬。随着中国经济的日益成熟，对环保愈来愈重视，对于生态环境的保护和开发也越来越重视，我觉得以后对生态环境开发项目的市场需求是不可估量的。

　　保持感恩之心

　　《天下潮商》：管理大师彼得·德鲁克说过一句话：只有那些不是为着自己，而是为着实现某种社会目的并满足社会、社区和个人的某种特别需要而存在的企业，才能行之久远，才能为世人所尊敬。我想，张总也正致力把自己的企业经营成百年老店，打造成受人尊敬的企业。我们注意到2007年您大手笔出资1000万元设立潮汕星河张章笋科技发明创新奖，另外也出巨资支持潮剧的发展，您以前也投入了很多公益事业，包括你开发过的社区。这些都是难能可贵的。
　　张章笋：我觉得我所做的所谓的公益都是微不足道的事情，我做得还很不够。我觉得值得我们去说的还是在做强做大企业的同时，如何把企业应该负起的社会责任也同步承担起来。改革开放对中国近几百年来，是一个非常难得高速发展的机会，正好被我们赶上了，所以作为企业，在想如何把企业做强做大的同时，应该保持感恩之心，把社会责任纳为己任；在企业已经做大做强之后，更应该想如何最大限度地为社会做贡献。


【主编观察】

从地产寒冬反思“投资平衡”

　　2006年底至2007年上半年，全国核心城市楼市持续大涨，但此时的北京国瑞兴业地产集团董事长张章笋却在一年之内连续在汕头、北京和沈阳三地开发了包括精装公寓、写字楼、采购贸易在内的超大规模的综合性商城。

　　张章笋为何在市场大好的时候大举开拓商业地产？他分析，近年来我国城镇居民人均可支配收入以较快的速度增长，各城市不断鼓励推进城市商业的规模化发展，从而带动了商业的发展，直接刺激了城市商业房地产的发展。

　　张章笋的判断使得他的投资规划有了新的布局：住宅地产和商业地产齐头并进。这种布局对企业发展的影响很快就在年底体现出来。从2007年下半年开始，全国房地产市场陡然转入寒冬，但国瑞兴业地产的项目稳步推进，影响甚微。

　　地产寒冬和国瑞兴业稳步发展的事例告诉我们，在企业发展中一定要注意“投资平衡”问题，尤其是那些受政策影响比较大的行业。

　　所谓“投资平衡”，就是指企业在投资决策中要注意资本的搭配组合，在保证利润效益的前提下，有意识地分散投资风险。最明显的体现是企业实行适量的多元化。这样一方面增加企业的利润增长点，另一方面是分散风险，防止某一产业受到发展阻碍的时候，始终有回报产生。“投资平衡”是一个动态的概念，有两层含义：一是在企业发展中，决策者要根据市场情况，在适当的时候，让企业恰当启动新的业务项目，形成新的利润增长点；二是根据市场变化，不断调整各个业务的投资额度和推进力度。比如，在住宅地产进入低迷时期，张章笋采取了放慢住宅项目、稳步推进商业地产项目的策略，这种动态既保证了公司的发展，又不至于全线溃退，为市场未来上扬积蓄力量。