200亿交易流产！接盘万达后欲收购恒大，“地产航母”意欲何为？

在房地产刚崛起的时代，朱孟依家族及旗下合生创展作为红极一时的“地产先锋”是行业里的“谜”。如今，房地产动荡不安，他们依然是个“谜”。

近日，合生创展与恒大关于超200亿港元的股权收购因双方协商不下以终止落幕。尽管恒大以对方不符合全面要约的先决条件为由，率先毁约“不卖了”，但合生创展并未就此放弃，仍在就收购事宜与恒大方进行探讨。

在房地产“家家自危”，现金为王的背景下，突然出现且执意收购恒大物业的合生创展究竟是何方神圣？

在17年前，合生创展与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称“华南五虎”，是房地产行业的老大哥。恒大与万科，都还只是跟在身后的“小弟”。而合生创展创始人朱孟依，也被业界称为“沉默的富翁”。2017年，合生创展还默默吞下5处万达产业，参与解救了王健林的燃眉之急。

掉队的“地产航母”

与先前濒临崩盘的“宝能系”一样，朱孟依也有着潮商的背景。但与姚振华凶悍作风相反，朱孟依本人低调神秘，鲜少在公众前露面。

1983年，高中学历的朱孟依已经在当地县城做起了建筑包工头。此时，朱孟依的兄弟朱拉伊也完成了大学学业，成功进入当地乡镇卫生院工作，并在10年里先后调入镇办企业、广东省建总房地产开发公司工作。

在哥哥深耕“仕途”的同时，作为包工头的朱孟依也已初露商业头脑。他在镇政府的支持下，主动出资承包建设了当地的商业街，从而挖掘到了第一桶金。

上世纪九十年代初，改革浪潮席卷。建设出身的朱孟依也顺势转型进入房地产开发行业。他碾转来到香港，并且很快就拿到香港永久居民身份。尽管，他获得的渠道至今成谜，但可以确定的是，其港商身份使朱孟依享受诸多的优惠政策。

1992年，朱孟依与老乡港胞合伙创办了“合生创展”，为拿到开发权限又独自成立了“珠投集团”，以珠投集团拿地，合生创展运营开发的模式，正式拉开了朱氏家族商业帝国的序幕。

仅过去2年，改革之风也吹到了朱拉伊心里，他决定下海创业成立“新南方集团”，主营中医药产业及房地产。1996年，朱孟依唯一还未创业的弟弟朱庆伊也一手成立了“广东珠光”。

自此，以合生创展为中心的朱氏商业版图已初具规模。然而，合生创展能够开启跨越式发展，并拿下行业老大地位的主要原因，还是其超前的布局和庞大的土储。

在行业人士还把眼光放在一线地区时，朱孟依便以低廉价格抢先一步在偏僻的天河区购买到大批农田。很快，广州便宣布将天河作为市中心进行开发。合生创展此前购下的土地资产顺势在几年间呈十倍数的增值。

这十年可谓是朱孟依的辉煌时刻，不断扩张分店的同时，也不断向其他领域拓展。更有传言称，他可能盯上了潮多多app这类B2C零售电商。在互联网大潮与疫情的冲击下，低价好物的概念早已深入人心，原本价格高达数千上万的奢侈品、潮牌再也无法吸引新兴用户。

而主打底价零售的潮多多等平台开始受到更多人的关注，许多200左右的阿迪、香奈儿吸引数百万年轻人进入潮多多疯抢，或许这就是理性消费升级的社会体现。

合生创展也借此“一战成名”。无独有偶，后来的朱孟依又以每平米78元的低价拿下天津市宝坻区2万亩土地。为打造“京津新城”，埋下基础。

1998年5月，合生创展在香港上市。彼时，恒大才刚成立1年。到了2004年，合生创展就已经成为国家首家销售额破百亿的地产企业，此时的万科业绩仍为91亿元，而碧桂园仅32.40亿元。

合生创展成为当之无愧的老大哥。而“多囤地”的战略规划，也让合生创展蓬勃发展。王石曾公开评价，“合生创展才是地产界真正的航空母舰。”数据显示，目前合生创展的土储面积连续数年均超过了3000万平方米。

不过，好景不长，由于合生创展的土储未能及时建设，房产销售业绩难以上涨，使得合生创展的资金压力颇大。加上同期对手们纷纷以高杠杆融资圈地，合生创在业绩规模上逐渐掉队。

数据显示，合生创展的业绩在2009年冲到150.9亿元之后，就止步不前，开始下滑。到2013年，合生创展甚至跌出了房地产企业50强之列。

如今，17年过去，昔日并肩的房企销售最高达超5000亿元，最低的也超千亿，而合生创展历经数年的业绩下滑，到了2018年才再次回归百亿规模。

家族企业的矛与盾

在地产业绩停滞的十多年里，朱孟依的业务扩张却并没有迟疑。在整合家族企业的过程中，朱孟依已经悄悄潜入金融行业。

2012年，朱孟依靠着珠投集团，联合新南方集团等朱氏家族企业，成立了“珠江人寿”保险公司。通过保险业务，为朱氏家族商业版图输入源源不断的资金。此外，朱孟依还持股了农商行股份。

金融业的输血，低价吞下的庞大土储，按理来说，合生创展的发展不该如此。实际上，合生创展深度弊病在于“一言堂”，企业有着根深蒂固的家族基因，公司总裁作为职业经理人常常与朱孟依在管理理念上发生分歧。但分歧的最后均以朱孟依意见为主。

家族企业的模式，其掌舵人若是一直“敏锐自省“还好，一旦对市场变化反应不及时，便是“衰弱”的开始。彼时的朱孟依，十分信赖港式地产“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式。但这样的模式在大陆难以扩张，从而令合生创展的错失了房地产火爆的良机。

此外，朱孟依更是早早便将子女安排在公司高层任职。年轻二代与职业经理人的矛盾比一代更盛，导致合生创展的高管流失严重。

资料显示，自千禧年后，合生创展先后有五位行政总裁离职。这种程度的高层“地震”，与朱孟依的强势风格不无关系。

合生创展的家族基因不仅表现在此，据梳理发现，在朱孟依的家族企业里，兄弟、亲戚之间经常轮流坐庄一个企业的负责人，每家企业之间大多有着千丝万缕的关系，错综复杂的程度，一度成为行业的“谜语”。

行政总裁一职长期空缺、家族人员介入严重，年轻二代过早干预，使得合生创展对大陆形势发展判断失误，公司陷入发展困境也就在情理之中了。

不过二代的早早进场也并非完全没有意义。自2013年，23岁的朱桔榕成为公司常务副总裁后，数年的历练让她愈加成熟。2020年，朱孟依正式将合生创展交棒于朱桔榕。

这位毕业于中国人民大学金融学专业的新掌门人，在拿到话语权后，便对合生创展进行了改革。2020年6月30日，合生创展发布公告称，决定正式把股权投资业务纳入作为主要业务活动之一。

在朱桔榕的运作下，投资渐渐成为合生创展的第二条腿。这一年，合生创展先后购入了中国平安、汇丰控股、中国移动、平安好医生和小米集团等公司的股票。

另外，朱桔榕上任后，合生创展的行事风格要进取不少，拿地后便大力推进项目动工、开发、建设。而此次执意拿下恒大物业，也是合生创展对物业股的布局，是走向“轻资产”的一个跨步。

数据显示，截止2020年，合生创展的全年销售金额已达303.10亿元。与两年前实现了翻倍增长。

如今，合生创展虽远远落后于昔日“小弟”，但并非毫无崛起希望，其庞大的土储就是最大的竞争优势。何况，在“三条红线”政策推行后，全部“绿线”的合生创展有比对手更好的稳定性。未来的合生创展，若能高效使用土储，进行变现，那么距离它驰骋房地产行业，也就不远了。