兄弟联手“抢地”，撑起朱氏家族隐秘商业帝国｜深度

抢滩旧改背后，朱氏家族的财富帝国浮出水面。

12月6日，广州公共资源交易中心公示海珠区凤阳街五凤（沙溪、泰宁、五村）更新改造项目（以下简称“五凤项目”），总投资额约为228.9亿元。2天前， 该区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目（以下简称“凤和项目”）亦公开招标，投资额达346.67亿元，系广州旧改公开招标以来投资总额最大的项目，也是海珠区面积第二大的旧改项目，仅次于沥滘村。

而这两个总投资额超550亿的项目，大概率会落入同一人的口袋。合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”）去年成为凤和项目的合作意向企业，广东珠江投资股份有限公司（以下简称“珠江投资”）则已介入到五凤项目旧改，这两个企业均在朱孟依麾下。

无独有偶，拿下沥滘村旧改的，正是朱孟依的胞弟朱庆伊所执掌的广东珠光集团有限公司（以下简称“珠光集团”），其在广州亦揽下不少旧改项目。

不过，对于朱拉依、朱孟依、朱庆依三兄弟的家族产业而言，旧改生意仅是暴露在公众视线的一角。与李嘉诚家同属潮汕四大家族，朱氏家族十分低调，其生意版图早已横跨地产、基建、医药、能源、金融、投资等多个领域，堪称实力雄厚的隐形商业帝国。

兄弟入局旧改

虽然投入很大，但地理位置优越的五凤项目和凤和项目无疑是“香饽饽”。

五村、沙溪、泰宁三村均为五凤村组成部分，五凤村与康乐村、鹭江村几近相连，均位于广州“中大纺织产业商圈”的核心区。据2019年的官方信息， 该商圈年交易额估算超过2000亿元，拥有59个分市场、商铺约2.3万间，直接从业人员10万人以上，关联产业人群超过200万人。近年来，泰宁、五村、沙溪三村的户均分红分别高达70万、85万、50万，可见该区商业之发达，土地价值之高。

▲中大五凤布匹市场，图片来自广州房产020。

而作为中大纺织产业商圈最大的地主，合生创展已在此开发了建筑面积约110多万平方米的海珠第一大盘逸景翠园，珠江投资亦在此开发了总建筑面积90万平方米的珠江国际纺织城，对此区域已相对熟悉。

“基于合生创展和珠江投资在旧改方面的实力、对该区域市场需求的了解以及前期住宅商业项目的打造，拿下这两个项目可能性较高。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

实际上，合生创展、珠江投资在旧改上的联手出击，很早就已经开始。

早在20年前，珠江投资和合生创展就已经介入新基村，开发华南新城项目，更从1998年起就征用新基村70.156公顷集体用地。

2018年合生曾对外披露，其在广州地区或有介入超10个城市更新项目。另据珠江投资管理层今年在接受媒体采访时表示，公司多年来先后在北京、上海、广州等地储备了很多旧改项目，推动城市更新改造面积超2300万平方米。

“旧改项目本身的推进需要繁琐的流程，包括前期测评以及后续拆迁赔偿商谈等都需要很长的时间。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经研究员表示， 但旧改项目拿地成本较低，间接扩大了盈利空间，这是房企青睐的原因。

大盘慢做，缓缓图之，这样的开发逻辑从受访的珠江投资执行董事、集团副总裁张军洲口中可知，“珠江投资在三旧改造方向有经验和优势，储备了很多项目。包括在十几年前就跟区里、镇里和村里有合作，先把项目拿着慢慢开发释放价值。”

以珠江投资2015年在上海拿下的安康苑旧改项目为例，彼时是上海最大体量的旧改项目，总投资超过600亿元。历时5年，该项目已获得227亿元银团贷款用于拆迁和项目建设，剩余资金缺口主要靠销售回款。据《债券跟踪评级报告》披露，该项目预计2021年可实现预售，一期预计货值超200亿元，整个安康苑项目货值预计将超过1000亿元。

不仅是朱孟依，朱庆伊亦深谙此道。

比较有代表性的是2010年珠光集团联合广铁集团以86亿元总价拿下的黄沙项目，总建筑面积近50万平方米，后来被开发成珠光御景壹号，第一期的单价已经高达6万多元/平方米。

根据公开资料， 珠光集团现有改造项目20多个，总面积超2000万平方米，总产值估算五千亿元以上，自称“城市更新专家”。光在广州就有10余个，包括珠江新城潭村、增城白江村、黄埔镇龙村、从化东风村等。这其中，白江村和东风村的项目改造面积分别达到143公顷、160.79公顷。

旧改虽推进时间较长，但一旦进入收获期，其利润相当可观。有业内人士就表示，“一个旧改项目够一家企业吃上五年十年也是有的”。

值得一提的是，今年4月，朱庆伊旗下的上市公司珠光控股集团有限公司（以下简称“珠光控股”）以资金压力为由，将进入收获期的广州火村旧改项目，转卖给广州博浩企业管理合伙企业。珠光控股预计从这笔资产出售里确认17.63亿元的投资收益，而其2019年的归母净利润也不过6.7亿元。

据多家媒体报道，这家合伙企业最终指向博大金融控股有限公司，而博大金控实为朱孟依旗下金融平台。也即，这笔31.18亿元的交易最终还是流转于朱氏家族范围之内。

庞大的家族生意版图

在庞大的朱氏家族产业中，旧改仅是其中一小部分。历经二十几年的发展，这个低调无比的家族背后隐含的实力，远非表面所见。

老大朱拉伊、老二朱孟依、老三朱庆伊，是家族的创业元老，潮汕帮知名人物。其他家族成员还包括朱孟依的妹妹朱帆、妹夫何国华，朱孟依的长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。家族旗下的公司之间业务交叠、交叉持股，有着纷纭复杂的关联交易。据称，兄弟、亲戚之间还经常轮流坐庄一个企业的负责人。

▲朱家三兄弟，从左往右依次为朱拉伊、朱孟依、朱庆伊。

从业务上看，三兄弟均是从房地产起家，而后再将触角伸向其他行业， 目前旗下产业的总资产规模超4000亿元。

老大朱拉伊主管广东新南方集团有限公司（以下简称“新南方集团”），这家公司以中医药产业为主，涉及能源、工程建设、酒店、金融等，业务已扩展至东南亚、非洲及澳大利亚等地。

老二朱孟依旗下主要有合生创展、珠江投资。前者主要做地产开发；后者则已成为多元投资型企业，目前已形成城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅、教育、医疗、文化、科技、金融十大业务板块。截至今年上半年，合生创展和珠江投资的总资产分别达2479.7亿元、1831.63 亿元。

老三朱庆伊则执掌珠光集团和珠光控股，主要业务为房地产。截至今年上半年，珠光控股的总资产为392.84亿元。

兄弟三人在地产、能源等领域均有交集。

在成立的最初几年，珠光集团便与珠江投资合作开发碧雅苑项目、珠光南景园项目，与合生创展合作开发了逸景翠园项目。此外，其还与新南方集团共同开发了广州珠江御景湾、北京珠江御景、珠光高派等项目。

另据无冕财经不完全统计， 截至2019年末，朱氏家族旗下的土储面积至少达5200万平方米；旧改总面积超4000万平方米，且多是早年拿地，土地成本较低。这些土储是朱氏家族企业中最雄厚的资产。

在能源领域，据新南方集团官网，目前其拥有的矿源包括新疆吐鲁番市塔尔朗沟煤矿和阜康市煤圈沟煤矿，建成后预计达年总产值9.9亿元-13.5亿元。

珠江投资旗下的广东珠江投资管理集团有限公司，则是专业从事大型能源与基础设施投资的企业集团，主要投资包括电力、煤炭和路桥三个部分。据官网披露，未来5年内，这三个板块的总资产规模将达到1120亿元，总年收入396亿元。

在金融领域，朱氏家族亦有布局。

广为人知的是成立于2012年的珠江人寿保险股份有限公司（以下简称“珠江人寿”），截至2019年底，其总资产为750.64亿元。据中债资信报告， 2019年末，持股珠江人寿的7家股东中，除了广州金融控股集团有限公司、广东粤财信托有限公司，其余5家均来自朱氏家族，共持股89.41%。

▲珠江人寿保险股份有限公司股权结构，数据来自天眼查APP。

值得关注的是，珠江人寿与朱氏家族其他企业的关联交易。早在2017年，保监会便对珠江人寿下发监管函，指出其关联交易不规范问题。据2014年年报，珠江人寿关联交易规模近100亿元；2015年年报表明，珠江人寿具有关联关系的企业近20家，交易对手主要是珠江投资系公司。

虽已经过整改，珠江人寿与朱氏家族的关联交易仍未停息。据网易清流工作室消息，今年2月，珠江人寿与关联公司广东珠江工程总承包有限公司、广州合道信息科技有限公司近年均有关联交易。据天眼查，这两家公司的疑似实际控制人均为朱孟依的次子朱伟航。

在银行业，朱氏家族也有布局。就在12月11日， 合生创展发布公告称，公司拟以21.57亿元出售北京农商行3.638%股份，并认为这是套现部分在北京农商行投资的良机。本次交易后，其另一间接全资附属公司中先国际控股有限公司将继续持有北京农商行0.678%股份。

在2020年胡润百富榜上，朱孟依家族以455亿元位列第95名。不过，这明面上的455亿，也仅是整个朱氏家族的一小部分资产而已，从地产，到基建、能源、医药乃至金融业，该家族的财富帝国不知还蕴藏着多少秘密？