降息可能性增加，楼市政策或加码

2024年1月1日，部分存量房贷利率下调，调整幅度为10个基点。近期，多家机构认为，2024年降息的可能性在增加，楼市政策或进一步加码。

中信证券研报称，降成本、宽信用工具或仍有加力空间，结合中央经济工作会议“灵活适度、精准有效”的货币政策基调，不排除2024年上半年MLF（中期借贷便利）进一步降息引导LPR（贷款市场报价利率）报价下调的可能性。

多家国有大行宣布，从2023年12月22日起下调存款挂牌利率。东海证券研报认为，本轮存款利率调降有助于降低银行体系负债成本，缓解净息差压力，提升其服务实体经济和防范风险的能力。存款利率下调前后通常伴随着降息。

自2022年4月央行推动建立存款利率市场化调整机制以来，10年期国债收益率和1年期LPR均呈下降趋势，同期商业银行存款利率进行了5轮下调。从历史上看，存款利率下调前后通常会伴随降息，考虑到当前我国实际利率较高，东海证券认为降息的可能性在增加。

“京沪优化房地产政策短期内具有明显提振作用。”东海证券研报表示，2023年12月14日，北京、上海同步优化调整房地产政策，主要涉及普宅认定、降首付比例、降贷款利率等。新政出台后一周内（2023年12月15日至21日），京沪商品房成交面积环比涨幅明显，分别增长17.4%、34.6%。

数据显示，从新政出台后近半个月的整体成交情况来看，2023年12月15日至28日，北京、上海商品房成交面积环比分别增长74.3%、42.3%，同比2022年分别增长78%、69%，同比2021年分别增长12%、1.3%。从绝对量来看，北京、上海成交面积分别相当于2018年至2022年同期均值的103%、105%。

东海证券研报认为，尽管本次新政实施后短期内京沪房地产市场热度明显回升，但政策效能的充分释放还有一个过程，置换需求的释放需要一定时间。

2023年12月，北京住建委就《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》公开征集意见。修订后，预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，强化了住建部门对预售资金的监管责任。

“北京商品房预售政策趋严说明供给端政策对民生属性的保障优先级高于其他。”天风证券研报认为，考虑到一线市场的全国风向标意义，稳定供给主体的交付预期同时对需求释放起到积极作用，后续有推广至其他城市的可能，从长期来看符合向现房销售过渡的发展趋势。

粤开证券研报称，房地产在政策作用下预计将逐步回暖，但恢复力度还要看政策的进一步加码。

天风证券研报认为，2024年小阳春将是检验本轮效力的关键时点，若成交表现低于预期，则一线城市政策加码可能性较大，具体考虑区域限购宽松、非普宅限购宽松、限售年限宽松等方向。

东海证券研报称，对于供需两端政策，降首付、降利率、取消限购等需求端限制性政策有望继续放松，供给端各地土拍规则可能会继续放宽，融资环境或将持续改善，同时“三大工程”建设也有助于稳定房地产市场。

房地产各项配套政策预计将综合考量市场情况稳步推进。中国指数研究院认为，随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具有市场潜力。

（注：本文不构成任何投资建议）