张章笋：登陆资本市场 深耕高端地产

国瑞置业董事会主席 张章笋              马少颖  摄

　　在成立20周年之际，国瑞置业正式开启国际资本市场之旅。7月7日，国瑞置业（02329.HK）在香港联交所主板挂牌上市，国瑞置业董事会主席张章笋在7月8日接受《天下潮商》记者的独家专访时表示：“国瑞置业上市不仅开启了本集团发展的一项重要新的里程碑，同时也进一步强化集团在中国房地产行业的竞争优势。”

　　国瑞置业在上市第一周表现良好。上市首日开盘是2.32港元，收盘是2.50元，涨幅为5.04%，多家机构的投资专家都给出购买的评级，7月11日上午再次上涨5.04%，收盘时涨3.36%，在恒指下跌的背景下逆市上涨，国瑞置业无疑成为2014年在港上市的内地房企中表现突出者。

　　国瑞置业于上世纪90年代中从广东起步，经过近20年的发展，已进入珠三角、环渤海、首都经济圈等多个主要经济区域，业务覆盖北京、海口、万宁、汕头、佛山、沈阳、郑州、廊坊及西安等多个大中型城市。2011至2013年，国瑞置业签约销售额年分别为19.46亿元，32.83亿元，50.57亿元，复合年增长率为61.2%，销售收入年复合增长率高达97.4%，净利润年复合增长率达92.9%，远高于同业。

　　在国瑞置业正式站上了国际资本市场舞台的历史性时刻，《天下潮商》记者受邀现场见证。看着张章笋董事长站在架着“长枪短炮”的媒体面前儒雅着回答着问题，我们想起了一句话：“我的人生和想法比较简单，干点事情，有所作为，这也是我创业的初衷。”这是在《天下潮商》创刊号上，张章笋董事长接受我们采访时的总结。七年半来，《天下潮商》记录着国瑞置业的每一个重大的发展时刻，张章笋董事长也见证着《天下潮商》每一个台阶性的发展。在正式叩开港交所大门的第二天，《天下潮商》记者就国瑞置业的上市时代和地产行业的主题与张章笋在香港展开对话。

　　上平台

　　加快全国性布局

　　《天下潮商》：祝贺国瑞置业在香港成功上市，国瑞又多了一个很好的融资渠道和平台！您认为挂牌上市登陆资本市场，对国瑞今后的发展主要的意义体现在哪里？

　　张章笋：挂牌上市后，国瑞有了比较稳定的融资平台和比较好的融资渠道，有助于企业今后更加规范地运营和良性发展。国瑞置业将以上市为契机，形成以北京和珠江三角洲地区为中心，辐射全国主要经济增长区域的战略布局。国瑞置业将凭借集团具竞争力价值的土地成本，良好的品牌形象，持续较高的盈利能力，多元化销售渠道及高效的销售及营销团队，致力打造国瑞置业成为全国大型的物业发展商之一，为股东创造更多价值。

　　《天下潮商》：国瑞上市首日开盘是2.32港元，收盘是2.50元，涨幅为5.04%，次日开盘是2.50元，收盘也是2.50元，有一些专业人士表示对国瑞的优势潜力看好，您是怎么看的？

　　张章笋：国瑞置业IPO工作历时四年，非常感谢合作伙伴和团队的努力付出。国瑞公司起步于广东，壮大于北京，目前的地产开放项目分布于北京、廊坊、郑州、沈阳、西安、汕头、佛山、深圳、珠海等地，正在开发运行的项目有20多个，建筑规模800多万平方米。预计土地开发和进程改造项目6个，建筑面积790万平方米。公司年度的营业收入来自三方面，一是旧城改造一级开发收入，二是各项目的二级开发收入，三是持有商业物业的租金收入。公司总资产236亿元，去年的利润27.7亿元，归属上市公司税后利润22.3亿元，本次发行6.8亿，1100万股，占总部总量15.3%，股价2.38元，募集资金16.23亿元。本次发行按2013年税后利润折算，PE为3.75倍，挂牌第一天的收益收盘于2.5元，上涨5%，市场收益有限。

　　国瑞发展至今二十年，地产专业性经营情况稳定成熟，是一家稳健发展的企业，各方面的表现良好，符合市场正常情况和预期，而股市升跌是很正常的。

　　读政策

　　抢占经济热区先机

　　《天下潮商》：您在国瑞上市前的推介活动中曾表示“企业在未来将继续坚持以北京和珠江三角洲地区为中心，并覆盖中国主要高经济增长地区的战略布局”，请您简单介绍和分析。

　　张章笋：基于公司目前的发展情况，我们会专注于在北京、珠江三角洲及长江三角洲地区开发业务，同时在中国一、二线省会城市的中央商业区开发甲级写字楼。

　　国瑞于2000年通过并购进入北京市场，2001年，北京富贵园项目开始动工；2004年，北京国瑞城开始动工；2007年，北京祈年大街西土地一级开发项目动工；2011年，京禧阁开始动工；2012年，北京哈德门项目土地一级开发竣工。根据第一太平戴维斯报告，截止2014年3月31日，国瑞置业是“北京二环路内第二大物业开发商，占据4.1%的市场份额，全北京第45大开发商，占据0.34%的市场份额”。按2013年12月31日的土地成本计算，北京土地储备按计价值约占公司整理土地储备的34.01%。可以说，我们在北京已经打下了扎实的基础，并拥有相当的品牌影响力，这是我们的竞争优势之一。京津冀是经济发展的热门地区，以北京为中心的，辐射京津冀地区是我们的发展方向之一。

　　南方珠三角地区经济发达，未来在改善性的房地产还有比较有市场空间。我们会立足于汕头和佛山，计划实行以广州和深圳为中心的扩张计划。同时加强对长三角地区物业市场的研究，并计划开发高端住宅项目和多用途综合体项目。

　　《天下潮商》：2014年2月26日，中共中央总书记、国家主席习近平在北京主持召开座谈会，专题听取京津冀协同发展工作汇报时强调京津冀协同发展是一个重大国家战略。这意味着京津冀地区将迎来新一轮的发展热潮，这对于总部位于北京的国瑞地产来说，在未来的发展规划中，是不是将会不断加强和扩大在本地区地产的发展业务？国瑞该如何精心布局来抓住这难得的发展机遇？

　　张章笋：从城市发展、产业布局的角度去看京津冀的城镇化发展，我认为习近平总书记关于京津冀一体化战略考虑首先是提升，做强做大环渤海经济圈的经济总量，其次才是解决北京的大城市病问题。京津冀一体化对北京、天津、河北来说是一个经济结构转型提升的发展机会，尤其是河北应借此机会进行创新产业布局，以高端、创新产业布局主动承接北京、天津的产业分流和人口输出。京津冀城镇化概念，我的理解是给北京、天津的城市结构带来机会，给河北的城市扩张和新型城镇化大开发带来历史性的契机。

　　2009年，我们在河北设立廊坊国瑞；2012年，永清国瑞城开始动工，项目集观光农场、菜篮子庄园、花卉基地、物流园、新材料工业园、总部基地、老年健康产业、生态居住区、配套教育、医疗、商业金融服务等为一体的综合性生态园区，是国瑞置业打造的一座航母级生态新城。所以，我们已经抢先做好京津冀地区一系列的战略布局，在廊坊的项目发展顺利，挂牌的土地有1970亩，目前售房非常活跃。

　　顺潮流

　　城镇化是机遇 精品化是趋势

　　《天下潮商》：近年来内地房产行业表现一般，特别是今年，在中国指数研究院7月2日发布的《2014年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》中，提到71个城市的房价出现下跌的现象。您如何看待这种现象？在地产行业的细分市场中，您觉得哪种类型的地产是最具发展潜力的？

　　张章笋：目前房地产进入一个深度的调整期，综合来看，大陆房地产还是很重要的行业，预计今后5-10年房地产业依然是经济发展的支柱行业。而且在中国的城镇化进程中，会发挥越来越重要的作用，依然是盈利性很强的行业。国瑞置业会加大开发力度，中长期还是很看好内房的发展。

　　《天下潮商》：前段时间，宋卫平和他的绿城成为业界评论的热点，很多人认同宋卫平的成与败都源于他的“工匠精神”，他会建房子但不会卖房子。作为消费者，肯定希望买到同一价位中精益求精的房子，“工匠精神”真的不适合商品房市场吗？您如何分析这一现象？

　　张章笋：房地产粗造滥制的时期已经过了，目前建房子都需要精心的设计，需要精耕细作，才能在市场竞争中占有优势。目前，房地产处于转型期，转型有两个方面，一个是行业内的洗牌，一个是企业产品结构的转型，寻求房地产产品专业化，精品化和品牌化。房地产市场不断在细分，包括低收入保障房，商业综合体等等，都将有可能孕育和催生一批精品和品牌化的企业。