106亿债务寻求展期，华南城又到关键时刻

7月21日早晨，华南城突发公告，寻求5笔境外美元债展期，规模总额为15.7亿美元，约合人民币106亿元。

这5笔美元债，囊括华南城所有存续美元债。若能展期，华南城短期压力大为减轻，中长期债务负担，却依旧沉重。

国资虽已成其第一大股东，但是，这并不能保证其偿债兑付，安然过关。

再次展期

寻求展期，早有信号。

自上周起，华南城多笔美元债即已跳水。

以8月12日最近到期的美元债为例，其本金余额为3.48亿美元，百元美金面值的债券价格，从上周初超过80美金，跌至公告前的40美金。

官宣之前，有知情人士透露，华南城欲聘用瑞信作为财务顾问，规划债券展期方案事宜，目前具体展期期限和交易形式暂未确定。

根据公告，华南城希望债券持有人同意，延长公司债券的到期日，允许公司在任何时候以面值加应计利息等方式，选择赎回任何未偿还的若干票据。

其所提出的对价是，持有人每1000美元面值的债券本金，最多获得10美元的同意费。

一位华南城债券持有人告诉《21CBR》记者，他尚未收到具体的修正条款，其手持债券本在今年2月即到期，已经展期一次，再次展期他很无奈，也只能接受同意。

值得注意的是，深圳特区建发集团，作为华南城29.28%股权持有人，将与票据受托人花旗国际签订“维好协议”（Keepwell Deed）。

维好协议是指，境外债券发行中由境内企业提供的一类增信文件，多为母公司为子公司提供支持，保证发行主体的权益以及流动性，不会破产或资不抵债。

这意味着，此次展期申请，特区建发又一次为华南城提供信用支持。不过，“维好协议”的增信力度弱于担保，债券持有人无法向特区建发索偿。

8月是华南城的一个大坎。

除了一笔美元债，月初还有两笔境内债到期，存续规模为13.88亿元，发行主体均为华南城子公司“华南国际工业原料城（深圳）有限公司”。

连带12日到期的美元债，未来3周时间，华南城待偿债务规模为37.4亿元。

在境外债展期后，其手头现金量，可保证境内债的兑付。

举债过度

再次申请展期，华南城归于大势艰难。

“2022年中国房地产行业继续经历波动，开发商的负面信贷事件越来越多，加剧了市场对开发商运营的担忧。开发商预售金额普遍减少，我们近几个月的合同总销售额也明显下降。”

就其主因，还在于举债过度、杠杆过高。

其财报披露，截至2022年3月底，公司计息债务高达359.75亿港元，约合310亿人民币，其加权平均融资成本高达9.0%。

在上一财年（2021年4月-2022年3月），华南城支付的借贷利息总额，高达惊人的29.4亿人民币，其全年的总收入，只有88.9亿人民币。

这相当于，华南城每获得3块收入，1块钱就要付利息。

这样的债务负担，企业经不起任何一丝风险。

截至2022年3月底，其手持现金只有46.8亿港币，一年内到期的有息债务，如借贷、中期债券等，则超过180亿港币。

相比一众违约房企，华南城又是幸运的，特区建发这样的强力股东，及时进场，否则，单就债务而言，华南城恐无以为继。

自5月入股以来，这家深圳国企，已支付约16.5亿元的购股款，且又掏12.57亿元买入华南城一附属物业公司50%股权，累计出资29亿元。

在其信用背书下，华南城还拿到上海银行40亿授信额度。

即便如此，仍未能保证兑付。

特区建发集团，也采用了保护措施。

其并购物业公司的协议中，设置了业绩对赌，约定第一亚太集团及华南城需承诺， 2022 年、2023 年、2024 年，第一亚太物业经审核净利润分别不得少于 2.28 亿元、2.4 亿元、2.57 亿元。

如业绩未完成，第一亚太集团及华南城需以现金赔偿特区建发集团。

刻下，华南城要等待债权人的答复。

据公告，若展期申请无法通过，华南城可能无法按时全额兑付本金或利息，预计不久的将来会出现一项或多项票据违约事件，并可能会考虑债务重组。

如果到那一步，特区建发集团的态度，将至关重要。