恒大物业百亿质押破案，合生创展最终也成为恒大货架前的过客

姜文执导的电影《让子弹飞》里，主角儿张麻子和师爷刚上任鹅城后不久，师爷发现“前几任县长把鹅城的税收到90年以后了。”

类似的“鹅城式收割”，曾在去年恒大物业被收购的最后一刻，被准金主、老牌粤系房企合生创展在尽调时发现了。

恒大出售资产实现自救的最关键机会，停留在了临门一脚之前，收购告吹。

跟许多房企一样，合生创展最终也成为恒大货架前的过客。

今年3月22日，恒大系联名披露，恒大物业在审核2021年度的财务报告过程中发现，公司有约人民币134亿元的存款，已被相关银行强制执行。彼时大家只是纷纷猜测，这笔巨款通过隐秘的渠道回流至恒大集团，但不知其中细节。

直到7月22日晚间，中国恒大和恒大物业同时公告了关于恒大物业134亿质押担保的独立调查结果，揭开了这个谜团。

钱，确实用来帮恒大还债了。

经手人是恒大董事会主席许家印的心腹，被传早已“卷款跑路”的“打工皇帝”夏海钧、恒大前首席财务官潘大荣和恒大地产董事长柯鹏。

恒大的公告中一并公布了处罚结果，免去了这三个人的职务。

知情人告诉《凤凰WEEKLY地产》，这个消息公布之前，三人还在为恒大奔波，夏海钧自去年起一直在香港处理债务展期事宜，潘大荣7月份以来的朋友圈里出现了好几次恒大汽车。

物业输血地产

据披露的调查细节来看，恒大对资金可以说利用到了极致。

恒大物业134亿元人民币的存单质押担保分成了三组：一组20亿、一组87亿、一组27亿，其中两组被多次质押。

第一组涉及到的20亿存款被质押了两次。2020年12月期间，恒大物业的子公司以定期存款为一家第三方公司提供金额为20亿元的存单质押担保，使该第三方公司获得等额银行贷款，所得资金透过其他第三方间接转至恒大集团，该笔银行贷款于2021年3月到期并已尝还，相关存款质押已被解除。

4个月后，即2021年3月，这笔20亿的存单再次被质押，又转移至恒大集团。但2021年9月借款到期时，借款方未能还款，只好被银行强制执行。

第二组同样接连质押了两次，先是一笔80亿元被质押，相关贷款于2021年7月期间偿还；紧接着再次质押，金额增加到87亿，同样回流至恒大集团。再次质押的87亿在2021年11月及12月期间到期，因未能还款被强制执行。

第三组27亿元的质押时间较晚，在2021年6月，仅质押一次就未能还款，在2021年9月期间被银行强制执行。

至于解决办法，中国恒大称正在商讨，透过恒大转让资产予以恒大物业抵消相关款项。

恒大新任执行总裁肖恩在公告发布后接受21世纪经济报道专访时，补充了一些细节：“在2020年12月至2021年8月期间，当时集团面临巨大的流动性压力，在集团有关高管的授意安排下，恒大物业以存单质押担保方式，通过第三方，分三次向中国恒大集团提供了这笔大额资金。”

这与此前外界的猜测基本是相符合的，恒大物业消失的134亿被集团抽调还债了，被质押的是超过百亿的定期存款。

恒大物业的这些定期存款来自哪里？

根据恒大物业2021年半年报，其报告期内的收入主要来自于物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务，简单来说就是主要靠收物业费。半年报披露，截止去年上半年，恒大物业的现金及现金等价物是140亿，也就是说，恒大集团抽走的几乎是恒大物业的全部现金。

合生创展介入对恒大物业的收购就发生在这三组质押完成之后。2021年10月，合生创展拟收购恒大物业51%的股份，后两家公告称结束收购，合生创展方透露的原因是在支付协议上有分歧。

如果从现有信息来看，合生的退出是显而易见的，一个几乎被掏空的物业公司本来就没有多少市场价值。更夸张的是，此前有媒体报道，合生在对恒大物业尽调时发现，恒大物业对许多项目预收了20年的物业费，主要是通过3折等优惠活动吸引业主预支。也就是说，本来现在公司账上已经空了，未来20年也不会有什么现金流入。

事实上，恒大物业此举并不意外。

虽然这些年内地许多地产公司分拆物业公司上市，但依然没能摆脱“物业辅助地产”的旧思维。

“物业给地产’输血’在业内其实挺常见的，通过各种隐秘的方式，很多甚至是借助海外的融资平台操作。”一家国企地产公司旗下的物业公司员工对《凤凰WEELY地产》透露。

另一家已爆雷且旗下有物业上市公司的房企前高层对《凤凰WEELY地产》说：“之所以常见，因为物业估值前些年比地产高，质押借款相对容易。”

没有“跑路”的高管

让人意外的是，调查结果牵扯出了陷入跑路风波的夏海钧等高管的现状。

调查信息显示，中国恒大的执行董事夏海钧及潘大荣，以及中国恒大的子公司恒大集团有限公司的执行总裁柯鹏，参与了此事。“鉴于此，董事会决议要求该等人士辞任本集团的职务。”中国恒大的公告称。

夏海钧曾是地产界工资最高的总裁。

2017年，福布斯发布的《香港上市中资股CEO薪酬榜》上，夏海钧以2.7亿的薪酬荣登榜首，被称为“打工皇帝”。到了2020年，夏海钧的年薪依旧达到2.045亿元，相比之下，2020年碧桂园的总裁莫斌的薪资事1.33亿元，龙湖集团首席执行官邵明晓的薪资是8010万，融创行政总裁汪孟德是3951万。到了2021年，碧桂园总裁莫斌的工资涨至1.92亿元，因恒大至今未发布2021年年报，暂时登顶总裁薪资冠军。

然而自从恒大去年爆雷之后，这个因恒大受益巨多的总裁，彷佛人间蒸发。许家印多次现身时，身边跟着的不再是夏海钧，而是肖恩。

在这期间，根据港交所披露的资料，夏海钧在2021年通过出售恒大美元债券和减持恒大系公司股份，累计套现约11.872亿元，外界纷纷惊呼“夏总裁清仓跑路”。

有恒大集团的前员工对《凤凰WEELY地产》回忆：“夏海钧消失了两个月，有次突然回来集团，跟大家说他去香港找钱去了。”一名接近恒大的知情人士对《凤凰WEELY地产》透露：“其实不是找钱，夏海钧去香港主要是谈债务展期的事。”

上述知情人士还称：“高管被辞去的是上市公司的职务，应该不会那么快离开恒大，很多工作是他们经手的，没那么容易脱手。”

潘大荣是另一位被免职的董事会执行董事，也是恒大此前的首席财务官。

《凤凰WEELY地产》了解到，潘大荣的微信朋友圈在7月还更新了三条有关恒驰汽车的朋友圈，其中7月6日转发恒驰直播预告时，还激动地配上了文字“今晚8点，不见不散！”

遗留问题

虽然134亿的质押担保调查结果已经公布，但仍有两处疑点留给了公众。

首先是追责问题。

与夏海钧等恒大集团三名高管一同被辞退的，还有时任恒大物业执行董事的甄立涛、赵长龙、安丽红。

恒大集团的表态很明显，并不想再继续追究个人。

肖恩在接受专访时称：“这笔资金被用于集团的运营和偿还集团境内外债务，暂时没有发现个人侵占资金、中饱私囊等情况。”

肖恩还表示，向社会和市场公布独立调查的初步结果特别是资金去向，并要求曾经担任高管的直接责任人离任，是集团化解风险的重要举措，也是按照香港上市规则和市场惯例对违规行为作出的处理，体现了公司管理层正视问题的积极态度和推动整改的坚定决心。

但问题是，恒大物业作为一家香港上市的公众公司，资金被掏空挪用，小股东利益被侵犯不言而喻，仅仅是几名高管被辞退就可以了吗？

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向《凤凰WEEKLY地产》介绍：“如果说恒大物业不知情，恒大集团擅自调走资金，恒大物业可以去香港报警；如果是恒大物业自己干的，可以理解为职务侵占。但这件事，是恒大集团和恒大物业配合着一起干的，恐怕追究不了（责任），顶多就是谴责。”

“这个很难界定，很多家都这么做，一般很难追究个人。”一家香港券商机构的分析师对《凤凰WEEKLY地产》说。

其次，是134亿的资金披露问题。

根据公告所述的质押细节，截止至2020年12月31日，至少有一笔20亿的定期存款质押体现在2020年的年报上；截止至2021年6月30日，2021年的半年报应完整体现134亿的质押情况，但结果是，全都没有披露。

深圳一家会计师事务所的会计师对《凤凰WEEKLY地产》介绍，通常来讲，已质押的现金应归入“受限制现金”。恒大物业2020年年报显示，现金及现金等价物126亿元，受限制现金仅22万元；2021年半年报显示，现金及现金等价物140亿元，受限制现金仅2415万元。

“如果是审核过的财报，审计师肯定是要负责任的。”上述会计师说，“一般会计师可以通过两个渠道了解上述情况，一个是银行函证，函证会体现资金的受限情况，另外就是看公司的借款，借款一般会写清楚担保的方式。除非是违规质押，比如直接签个‘抽屉协议’就生效的质押，银行也不知道，会计师没权限查询关联方的借款情况。”

作为恒大多年的合作伙伴，普华永道已经在被调查中。

去年10月，香港财务汇报局发布公报，就恒大集团有关持续经营的汇报展开调查，包括对其2020年度账目，以及2021年中期账目的财务报表展开查讯；同时对普华永道会计师事务所就2020年度账目进行的审计展开调查。

但无论是会计师、银行是否知道，恒大的违规是铁板钉钉。

恒大系两家香港上市公司的高管，亲自主导超百亿资金违规输进、输出。这或许只是恒大系这么多年蒙眼狂奔之下混乱的冰山一角。