大起底！“隐形”央企巨头出手，接盘佳兆业500亿项目，什么来头？

近日，佳兆业集团发布公告称，佳兆业目前已连续完成9期本息兑付，并乐观承诺：现有兑付方案仍在持续执行。

今年可见，佳兆业的纾困之路从资产处置步伐放慢，转身开始和金融机构、AMC、国企牵手，以合作方式引入投资、盘活资产，同时还与若干境内金融机构把现有借款期限延长了。

佳兆业的白衣骑士

这半年来，主要有两位救兵向佳兆业伸出援手：一位是佳兆业的债主——中信；一位是承担起官方纾困职责的深圳本地国企——招商蛇口。

中信把目光投向了佳兆业现成的土地物业，而招商蛇口则在旧改上寻找契机,两者的纾困模式也各有差异。

1. 中信【服务信托模式】：

   
   

7月，中信城开披露，已接手佳兆业东角头、红树湾、金沙湾、金融科技中心等多个物业、土地项目，涉及货值超500亿，据了解，中信城开是中信系公司，目前已成为前述佳兆业项目最大股东。

根据媒体报道，这是中信银行、佳兆业与中信城开三方以【服务信托】模式进行合作，中信银行是佳兆业的债权人，中信城开在其中充当融资代建角色，提供一定资金，帮助项目盘活建设、开发经营。

佳兆业在目前中信控股的企业中并非完全退出，比如还拥微量股权、管理层中也有佳兆业董事的一席之位。

未来，项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后，最终仍归属于佳兆业所有，等于是借债权人之手，把项目盘活。

2.招商蛇口【国企+AMC+出险企业模式】：

今年4月初，佳兆业集团与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议。

招商蛇口是深圳国企，承担起官方派任的纾困职责，AMC机构长城资产则是佳兆业的债主，三方未来将建立合资公司等载体进行合作，将旧改项目“成熟一个，引进一个”。

按照分工，佳兆业和招商蛇口负责开发运营，长城资产则发挥资产管理配置优势。

到了7月，招商蛇口又找来了另一家AMC：招商平安资产，后者有平安系的影子，双方也将在不良资产领域进行战略合作，有分析认为，或许这又将为佳兆业纾困提供新机会。

中信二度弛缓佳兆业

在佳兆业的纾困计划中，中信城开的身影频频出现。事实上，在接手佳兆业相关项目前夕，中信城开做了一些铺垫。

6月17日，城开信银才被设立，注册资本为10万元。它虽由西部信托间接持股100%，但其法人刘星、总经理胡峰等，均在中信城开相关公司任职。可见背后的主导者是中信城开，西部信托或许只充当财务投资的角色。

成立之后的城开信银马不停蹄，很快就从鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业（简称“锦营投资”）的手中，接下了深圳市鸿利金融投资控股有限公司（简称“鸿利金融”）99%股权，另1%股权仍由佳兆业深圳持有。

与此同时，它还受让佳兆业所持佳德美奂、兆富德旅游、佳富东部各51%股权。至此，它将佳兆业深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目等，一并揽下。

根据佳兆业去年披露的超800亿项目处置清单，佳兆业科技中心、东角头、金沙湾国际乐园这三个项目合计权益货值约为486.1亿元，是整个资产包处置中最关键的三个项目。加上红树湾项目，目前中信接手的佳兆业的四个项目，涉及货值超500亿元。（更多详情：货值超500亿！中信系接盘佳兆业4大项目）

中信系和佳兆业素有往来。2015年前后，佳兆业遭遇史上第一次至暗时刻。生死攸关之际，中信银行出手相救，成了佳兆业境内最大债权人之一，也是郭英成力挽狂澜的关键。

当年年底，中信银行深圳分行联手中信信托，对危机中的佳兆业提供共计约300亿元贷款纾困。其中，200亿元用于置换佳兆业位于深圳、上海、杭州等地的9个项目的债务，另有100亿元作为佳兆业的后续开发贷款，使其继续开发尚未完工的项目。

彼时，中信系与佳兆业的合作是以股权投资和融资抵押的方式进行。中信信托入股了佳兆业旗下鸿利金融、深圳市一号仓科创技术、上海赢湾兆业房地产。

中信银行则是接受了深圳佳兆业城市广场、佳兆业山海城（盐田旧改项目）、佳兆业科技金融中心（佳兆业新总部大厦）的项目公司100%股权质押，用于担保上百亿元的贷款金额。

阔别七年后，再次驰援，中信城开接盘的佳兆业项目，在对外宣传中，均使用“中信城开”的招牌，项目已分别更名为中信东角头项目、中信城开金沙湾、中信城开红树湾、中信城开大厦。

接近佳兆业的人士向媒体表示，“项目用中信城开的品牌对外输出，在眼下市场还是比较悲观的情况下，有利于项目的销售。”例如，红树湾开盘当日就热销了15亿元。

中信城开什么来头？

据8月1日，有业内人士对中国房地产报记者称：“熟悉中国房地产发展史的人不会不知道，中信地产早已将全部股权转手予以中海。”

据公开资料，中信城开为中信集团一级全资子公司，由中信股份（00267.HK）100%持股，2016年设立之初即被定义为“城市开发运营平台”，以“金融+地产”的轻资产模式开展业务。

时间回到2016年，受困于同业竞争问题多年的中信集团，终于完成对旗下中信地产的剥离，后者的全部股权被售予中海地产。几乎在同一时间诞生的中信城开，此后以中信地产继任者的身份继续在地产江湖开疆拓土。

2016年3月，中海地产全面收购中信集团旗下住宅物业组合。在这笔交易中，中信集团转让其资产整合后的子公司中信地产的全部股权，以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产，交易对价的金额为310亿元。

与此同时，中海将旗下上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目、济南华山商业项目四处物业，以61.5亿元的价格转让给中信。

彼时，业内纷纷猜测，中信以住宅置换商业，后续有可能要大力向商业地产方向转型。但后来事实证明，中信其实要走的是“城市综合开发运营”这条路。

这起世纪大并购发生前不久，中信集团于2015年5月成立了北京信雅房地产，管理余下的地产业务。2016年4月，北京信雅的注册资本，由200万元瞬间提升到78.6亿元，猛涨3929倍，北京信雅也正式更名为中信城开（全称“中信城市开发运营有限责任公司”）。

据悉，中信城开承继了原中信地产30年的全国规模化开发经验，截至目前在全国30多个城市累计开发房地产项目近百个，开发面积超过3000万平方米。围绕湾区的房地产项目涉及住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、地铁上盖等多个业态。这一规模足以称为一家具有央企背景的地产巨头。

　　图：中信城开深耕湾区截止2022年7月8日项目布局图