佳兆业五和旧改进退 2.4平方公里项目重招标里的招商蛇口身影

处于风险化解状态下的佳兆业，近期或许又将“失去”一个大型项目的主导权。

近日，深圳公共资源交易中心发布了一份“深圳市龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务”（项目编号LGCG2022167277）的招标文件，投标截止时间为8月22日14点30分。

五和枢纽片区重点更新单元位于深圳坂田街道五和枢纽核心区，研究范围涉及2.4平方公里（折合240公顷）土地，拟拆除范围约42公顷，拟更新方向为居住、商业、产业等功能。

上述项目最早于2021年7月招标前期服务商，最终由“旧改之王”佳兆业中标。佳兆业对此亦曾寄予厚望，副主席、执董兼总裁麦帆预计，五和项目将成为“新的标杆产品”。

如今五和枢纽片区重点更新单元前期服务重新招标，意味着佳兆业已基本无力推进这一巨无霸项目。此前，受制于流动性压力，该公司已将东角头旧改在内的数个重点项目交由债权人中信银行方面主导。

而新的接盘方同样值得关注，迹象显示，招商蛇口或已出现在了五和项目的投标者队伍之中。这同样被视为4月与佳兆业签订合作以来，招商方面面向出险企业做出的努力之一。

五和旧改进退

五和枢纽片区重点更新单元进入大众视野，要追溯至2021年7月初。

当时深圳龙岗区推出第二批平方公里级别重点城市更新单元和重点利益统筹项目，五和枢纽片区重点更新单元是其中研究范围最小的一个，但也吸引了包括佳兆业、中洲控股、大族控股、卓越集团四家企业竞标前期服务商。

最终于去年7月20日，佳兆业正式成为五和枢纽片区重点更新单元的前期服务商。这也是龙岗区去年推出的两批重点更新单元和重点利益统筹项目中，唯一一个中标前期服务商的民企，其余中标者包括深业、华侨城、深特发、招商蛇口等。

诸如此类大规模的重点更新项目，相比于常见的城市更新项目，其更强调政府的主导作用，包括由政府组织实施、市政府审批，开发商则作为前期服务商负责推进城更计划、规划以及拆迁补偿安置等具体工作。参与前期服务，也有助于后期成为项目实施开发主体。

其中，重点更新前期服务需承担的工作包括：承担现状分析、规划定位、总体策划及运营管理研究；协助编制和申报重点更新单元计划；协助编制和申报重点更新单元规划；协助与社区对接协调；负责与政府相关部门对接；以及负责五和枢纽站点红线范围内房屋的搬迁补偿安置工作。

佳兆业在去年中标后曾表示，这将强化公司在城市更新赛道的领跑优势。由于五和枢纽片区聚集了2条地铁、3条城际轨道线，客流量仅次于前海及深圳北枢纽，项目计划打造成“都市核心区内创新交流中枢”。

去年8月下旬的佳兆业中期业绩会上，麦帆也表示，五和枢纽片区重点更新单元是一个片区利益统筹规划项目，要综合考虑交通枢纽、片区功能配套、产业结构升级等多方面要求，是城市集约节约、内涵发展理念的实践，未来将成为集团新的标杆作品。

观点新媒体了解，佳兆业自去年8月起已开始对枢纽站范围内物业开展测绘查丈、评估等工作。相关宣传资料显示，作为深圳市重点城市更新项目，该片区相比一般城市更新项目，进度更快，回迁时间更早，并计划1年内立项、2年内申报专规，半年确认实施主体，三年建设期。

拆迁补偿安置标准方面，对住宅类物业按1:1置换，首层商业按1:1置换首层商业物业或1:1.2置换办公类物业，二层及以上部分商业按1：0.8置换二层及以上商业类物业或1:1置换办公类物业。办公类则同样是1:1置换。

至去年12月初，坂田街道长坑片区举行“五和枢纽深大城际轨道征拆启动仪式”，市场称之为深大城际实现“第一拆”。不过，此后相关消息鲜有传出。

而在今年4月2日，佳兆业与招商蛇口、长城资产约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础的共同开发后，部分旧改中介方在推介五和枢纽片区重点更新单元时对项目的表述，开始改为“招商+佳兆业+长城资产联合开发”。

央企介入纾困

同样值得关注的是，今年5月31日，深圳市政府与招商局集团签订合作协议，据此双方将围绕国际一流枢纽港建设、现代金融业发展、城市综合开发建设和区域协调发展四个领域，开展17项合作。

相比之下，五和枢纽计划建成后将有2条地铁、3条城际线穿行而过，上盖大型综合体。有市场人士解读称，五和枢纽片区的开发建设受到市区两级政府高度重视，关联到招商蛇口已与佳兆业合作，并不排除招商局拟落地的枢纽项目与此有关。

另有市场消息则指，招商方面已向五和枢纽片区重点更新单元打款两次。

对此，佳兆业方面未予以回应。接近招商蛇口的人士则向观点新媒体证实，招商蛇口已介入了五和项目，并希望中标前期服务商。

根据最新招标文件，五和枢纽片区重点更新单元的前期服务商将于8月22日截止投标，不接受联合投标，投标人注册资本须达到3亿人民币或以上。

同时，因市、区相关部门对本项目五和枢纽深大城际范围内的拆迁有考核期限，中标人应采取强力措施保障拆迁目标如期完成，坂田街道办事处将对中标人进行督办、考核。

在此之前，招商蛇口去年已中标国际低碳城年丰产业片区重点利益统筹项目，研究范围约621公顷，同样要求具备在深圳的土地整备利益统筹或拆除重建类城市更新项目经验、大片区项目开发经验、产业园区物业服务经验等。因而对蛇口而言，此类项目实际上并不陌生。

另据观点新媒体了解，招商蛇口还曾接触过佳兆业部分城市更新项目，包括深圳南山的东角头旧改，以及广州中心区某个大型旧改，具体合作模式包括管理输出、出资合作等。

不过，由于种种原因，至今招商蛇口与佳兆业并未有实质性的合作进展。目前包括招商在内等国央企对收购出险项目仍较为谨慎，一位国有房企人士此前对观点新媒体表示，旧改价值可观，但也容易踩坑。

对于佳兆业而言，其自6月底以来将深圳东角头项目、国际金沙湾项目、红树湾项目以及佳兆业金融科技中心项目转交由中信城开主导开发。中信是佳兆业的主要债权人之一，2016年前后曾向佳兆业提供300亿元资金。

尽管如此，从目前来看，招商蛇口仍在为潜在的收并购做准备，并在旧改以外的领域取得了突破。

7月28日，招商蛇口与招商平安资管签署合作，拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立战略合作关系。协议生效后，招商蛇口将获得来自关联方不超过40亿元合作意向金。

数天后的8月1日，深圳招商地产宣布与深圳半岛城邦地产合作，就半岛城邦第五期项目组建专项工作小组。半岛城邦项目位于深圳蛇口，其中第五期规划765套房源，以及酒店、商业、国际游艇会等配套，此前因债务问题陷入停滞状态。