冠君产业信托面对挑战

8月19日， 冠君产业信托 公布截至6月止之中期业绩，可分派收入7.04亿港元，按年跌10.89%；每基金单位分派0.1064港元，减少11.11%，相当于年度分派率6.1%。期内分派比率续为90%。受到Omicron变种病毒株在香港大规模传播，上半年信托旗下物业的租金收入均见下跌；未来在高通胀、利率上升加上环球经济笼罩在一片衰退阴霾中，冠君指业务表现仍面对很大挑战。

冠君产业信托（下称信托）公布中期业绩，一如去年，没有举办业绩会，仅仅于港交所上载业绩公告。

报告指，传染性极高的Omicron变种病毒株在香港大规模传播，信托旗下租户的业务亦在今年上半年承受重大压力。第五波疫情蔓延期间，早已低迷的写字楼和零售租赁活动因政府自一月初起持续收紧限制社交距离的措施而进一步放缓。

期内，可分派收入下跌10.9%至7.04亿港元，以分派比率90%计算，分派款额为6.34亿港元，同比下跌10.9%；而每基金单位分派则减少11.1%至0.1064港元。

信托的上半年收入总额13.31亿港元，同比跌4.8%。租金收益总额下跌5%至11.96亿港元。物业经营净开支增至1.52亿港元，主要因为朗豪坊商场Langham Beauty的营运开支令信托的物业经营净开支比率上升至12.7%。物业收益净额则下跌8.2%至10.44亿港元。而信托持有27%股权的伦敦66 Shoe Lane为信托带来的应占合营公司业绩为3,800万港元，应占物业收益净额则为1,200万港元。

上半年的平均未偿还债务减少，令信托得以削减利息支出。现金融资成本下跌14.5%至1.83亿港元。于今年6月30日，信托的固定利率债务比例为67.6%，去年底为64.6%。

至今年6月底，信托旗下物业的估值为648亿港元，较2021年12月31日的653亿港元轻微下跌，主要因为租值估算下跌。每基金单位资产净值由2021年12月31日的8.25港元跌至8.15港元。资产负债比率由去年12月底的22.9%温和下跌至2022年6月底的22.3%。

报告亦提到，信托旗下物业的市场租金下降。写字楼和零售物业的续租租金均见下跌。香港持续推行入境防控措施及家居隔离规定，令租赁活动的难度大增。但信托认为虽然朗豪坊办公楼的出租率和市场租金亦面对压力，但整体租金收益前景可能较花园道三号为佳。

今年上半年，朗豪坊办公楼平均出租率较去年同期上升，见94.8%，去年同期为91%，但低于去年12月底的96.3%；其抵销了续租租金下跌的影响，令该物业的租金收益增加1.6%至1.81亿港元。该物业的现收租金为每平方呎46.3港元，较去年底的每平方呎47.1港元为低。

报告同时指，根据2022年5月1日生效的《商业租户短期保护措施(2019冠状病毒病疫情)条例》，指定类别的租户可以延期缴交租金。令朗豪坊办公楼的租金收缴率曾在一段短时间内出现令人担心的迹象，但随着表列处所于4月恢复营业，租金收缴情况已渐见改善。信托亦与大部分租户达成新的租金缴付安排。美容和医疗行业洽租及视察物业的查询亦逐步增加。

至于朗豪坊商场方面，因疫情关系，商场人流3月跌至谷底，其后已见回升，但上半年整体人流仍较去年跌18.8%。在政府放宽限制社交距离的措施及推出新一轮消费券计划后，零售销售于4月全面反弹。惟首季销售表现不济令租户今年首六个月的整体销售下跌，由于商场缺乏旅客消费，下跌幅度较香港本地整体零售销售所录得的2.6%跌幅为大。

信托称，商场至今年6月底维持悉数租出的状态。但租户在计划续租或开新店时，大多继续以控制成本为优先考虑。于今年6月30日，该物业的平均现收租金跌至每平方呎154.5港元，去年底为每平方呎165.9港元。期内租金收益总额下跌6%至3.26亿港元，至2022年6月30日，只缴交分成租金的租户占9.9%。

另外，花园道三号平均出租率和现收租金双双下跌，令该物业的租金收益总额降6.3%至6.89亿港元。受租户迁出及缩减规模影响，物业出租率由去年底的89%跌至今年6月底的83.8%。且市场上的现有供应及即将推出的新供应充裕，令续租租金继续下跌。该物业的现收租金由去年底的每平方呎108.3港元跌至今年6月底的每平方呎103.4港元。

展望未来，信托预料今年下半年的零售市道可受惠于限制社交距离的措施逐步放宽，以及新一轮消费券计划实施。但是，地缘局势紧张，加上全球物价飙升，以及出入境管制和隔离规定仍未解除，整体经济复苏之路仍未明朗。总括而言，高通胀、利率上升加上环球经济笼罩在一片衰退阴霾中，信托的业务表现仍面对很大挑战。尽管零售市道有所改善，2022年的租金收益和每基金单位分派均面对下跌风险。而信托会继续审慎物色在经济放缓及局势动荡下出现的收购机会。