“旧改大佬”佳兆业进京记

时隔7年，佳兆业终于以正面进击方式重新踏上了北京这块土地。

7月14日下午，北京迎来3宗不限价地块集中出让，分别位于通州区、门头沟区和房山区。其中，门头沟区新城04街区MC00-0004-6022地块R2二类居住用地，引来花样年、中海、佳兆业3家企业现场角逐，最终由佳兆业以12.6亿元竞得，溢价率8.15%，楼面价约31439元/平方米。

“土拍现场当时竞争很激烈，花样年举牌一次后，全场只剩下中海和佳兆业在竞争，我们都认为中海胜算比较大，结果双方8个回合后，却是佳兆业摘得这宗地块。”一位当日在土拍现场观战的一广州房企北京区域项目副总经理在接受中国房地产报（微信ID：china-crb）记者采访时表示。

如果项目成功落地，这将是佳兆业继接手烂尾楼“长安8号”后，真正意义上在北京落地的纯住宅项目。

━━━━缘起“长安8号”，7年一轮回

“尽管深耕区域也过得很滋润，但对于有着规模野心的房企来说进入或扎根北京市场有着很强的标杆意义，2010年，外地房企想在北京土拍市场拿地，其中有一个要求就是是否有在北京的开发经验，虽然现在北京拿地条件放宽了，但是很多有意谋求全国化发展的房企还是将进入北京市场作为其中重要一环。”前述广州房企北京区域项目副总经理丁勉表示。

如果把时间拉回2013年，会发现佳兆业曾选择了一个最难的角度切入北京市场。

2013年7月，郭英成家族公司从香港金利丰集团手中接过著名烂尾楼“长安8号”项目，想以此项目“曲线入京”，彼时，金利丰集团从奥园手中取得该项目所有权不足一年。

然而这座矗立在京城最豪华地段、坐拥长安街沿线最后一宗70年产权地块的高楼，却并非外面看起来那么璀璨。在北京地产圈，“长安8号”如同一个被“诅咒”的名字，在11年间7次易主三次更名，仍未逃脱烂尾命运。

在“长安8号”历任接盘者中，奥园入局的初衷和佳兆业颇为相似。

2009年7月，奥园以3.7亿元代价收购北京世纪协润地产41.33%股份，获得该楼盘操盘权，随后楼盘案名改为长安8号。除购得项目41.33%股份外，奥园还借给世纪协润4.6亿元短期贷款，助其还债。

据说，在拿下长安8号前一个月，奥园董事长郭梓文曾在长安8号工地附近待了足足3个小时，彼时的大望路高楼林立车流不息，在郭梓文看来，“长安”两字里似乎隐隐带着贵气，昭示着未来锦绣前程。回到广州后他算了笔账：最复杂的一级开发已完成，接下来只需在这个基础上继续施工，工期比常规时间要短，最多2-3年可以入市销售，稀缺地段必然会引来诸多投资客，未来3年内长安8号至少能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。

然而京城水深难测，长安8号在2010年第一季度正式推出市场之后，回笼资金不足10亿元。此外，随着介入项目深入，长安8号隐藏的问题也逐渐暴露出来。资料显示，早在奥园进入之前，该楼盘就将土地证与在建工程作抵押向招商银行北京分行贷得一大笔款项，用以支付前期拆迁补偿和部分施工款。据知情人士透露，长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，总计约30亿元。

此后，与泓达投资之间的一宗股权纠纷让中国奥园心生退意，2012年4月1日，奥园将其所持长安8号项目51%股权以14.8亿元价格出让给成立于英属维京群岛的Logic Capital Limited，买方的担保人是金利丰金融集团有限公司（下称“金利丰”）控股股东、行政总裁、执行董事朱李月华，后者与常年居住在香港的郭英成多有交集，也为日后佳兆业入局埋下了伏笔。

尽管有奥园前车之鉴，但彼时在旧改领域已颇有经验，曾成功收购并盘活广州著名烂尾楼中诚广场的佳兆业，深信自己将是长安8号烂尾史终结者。

2013年8月，佳兆业以“代管代建”形式介入长安8号的项目开发，2014年2月将其更名为佳兆业广场。但这宗收购并未由佳兆业出面，而是由其家族公司在北京耀辉置业有限公司(以下简称“耀辉置业”)的境外股东结构中进行，有消息称，佳兆业为这宗收购耗资60亿元，2012年佳兆业全年营业收入仅为119.76亿元，可以说为了在京城占据一席之地，郭英成下了很大赌注。

不知是不是因为“长安8号”诅咒使然，在接手的第二年厄运突至。2014年底，佳兆业遭遇政府“锁盘事件”,一时间债务违约、金融机构集中催债让佳兆业一度濒临绝境，佳兆业广场入市时间也被迫推迟，直至一年以后风波过去，这个项目才随着佳兆业重生重新步入正轨。

━━━━“旧改大王”版图中的遗憾

“长达7年没有新项目落地北京，一直是战略版图上的遗憾，但佳兆业从未放弃进入北京市场，在等待合适时机。”一位佳兆业前员工告诉中国房地产报记者。

如果仔细梳理佳兆业“锁盘事件”发生后的销售业绩变化和土地储备规模变化不难发现，佳兆业为这个“时机”的到来一直潜心布局，耐心等待。

2015年年底，劫后余生的佳兆业全年销售收入一度跌至109.27亿元，这一财报数据在2017年开始成倍数攀升，财报显示，2017年佳兆业全年营业总收入327.79亿元，同比增长84.4%；2018年387.48亿元；2019年480.22亿元。

土地外拓速度也重新回归正常。财报显示，截至2017年12月底佳兆业在广州、中山、佛山、惠州及珠海等地新增权益建筑面积196万平方米，占年度新增土储的63%。从土地储备分布区域来看，其土地储备2200万平方米，近58%位于粤港澳大湾区，大湾区土地储备近1300万平方米，其中深圳土储占比约为23%。

值得关注的是，2017年佳兆业在扩大长三角布局的同时也走入了环北京等核心城市群。据记者梳理统计，其先后进驻张家口、霸州、承德、三河、大厂和燕郊等七地，开发住宅项目10个，并形成佳院、雅筑、君汇上品和悦峰四大产品系。也是这一年，佳兆业地产集团北京区域成立。

“当时成立北京区域公司初衷是为了深耕京津冀、环渤海及中原区域,尤其在环京地区持续发力，当然如果公司有机会进入北京市场，区域公司也可以协同配合。”前述佳兆业员工告诉记者。

如今，这个机会终于来了。

颇为巧合的是，在此次出手拿地前的数月，佳兆业刚发生一系列人事变动。4月6日，佳兆业集团发布一则人事变动公告显示，翁昊及郑毅辞任公司执行董事一职，郭英成之子郭晓群及老将李海鸣接任公司执行董事。

两天后，佳兆业集团旗下物业公司佳兆业美好也发布董事变动公告，佳兆业集团主席兼执行董事郭英成的女儿郭晓亭获任佳兆业美好执行董事，至此，冲击千亿的佳兆业正式开启“二代”交班进程。

如今，再回过头来看此次佳兆业门头沟拿地事件又别有一番滋味，不由想起尼采在《善恶的彼岸》中的一句话：“那些杀不死我的，终将使我更强大。”